年内五次加息 明年老房贷到底要多付多少利息?

2007-11-25 23:20:49 南方都市报 佚名 阅读:
 
等额本息还款计算公式
  每月还款额=借款本金×月利率×(1+月利率)还款总期数/(1+月利率)还款总期数-1
  等额本金还款计算公式
  每月还款额=借款本金/还款总期数+(借款本金-累计已还本金)×月利率
  虽然今年内已经五次加息,但到目前为止,房贷一族们还没有切身体验加息所带来的真实压力。根据相关规定,新的房贷利率都是从次年1月1日起才开始执行,那么到了明年元旦之后,老房贷们到底要多支付多少利息呢?
  另外,据业界预测,今年年底之前,还会再次加息。每次加息,购房者都要重新算一笔账,有没有简单的方法让市民照着套用?这样不论加几次息,老房贷们都可以不用求人,只要掐指一算,就知道要多还多少钱。
  留意是否曾经获得利率优惠
  光大银行负责房贷业务的经理表示,其实借款者想知道明年1月1日后还款金额要增加多少,不需要在意加息的次数,不论是年内就加五次,还是年底继续加息,只要看明年1月1日之前最后一次加息的结果就可以了。
  每次加息,除了公布加息的幅度外,同样也会公布最新利率,房贷者只要用最新利率算出要还款的金额后,减去2007年供房实际每月还款数,就是要多交的那部分钱。
  值得注意的是,每次加息公布的新利率,都是商业贷款的基准利率,而以往的房贷利率都会在基准利率基础上进行10%-15%的下浮,所以老房贷们一定要先搞清楚自己办理按揭时是否拿到过这样的优惠,优惠幅度是多少。如果旧房贷利率真的有优惠,那么就在央行公布的最新利率上再减去同样的幅度,再进行比较。
  等额本息还款可自算增加额
  每个人贷款的期限、额度都有所不同,因此以往报纸上所举的例子只适用部分读者。有没有万能公式,让每一个房贷者都能套用,算出自己增加的还款额呢?
  据民生银行房贷部负责人介绍,目前房贷的期限基本上分为5年、10年、15年、20年、25年和30年,只要算出每一种期限每万元贷款增加的额度即"单位增加成本",市民用这个数去乘以贷款总额度即可算出属于自己的还款增加额。不过这种方式只适合采用等额本息还款方式(即每月还款数相同)的供房者。
  据他介绍,等额本息还款方式还款额的计算公式如下:
  每月还款额=借款本金×月利率×(1+月利率)还款总期数/(1+月利率)还款总期数-1
  用这个公式,我们可以算出,5年期1万元的房贷,当利率为6.84%时,每月还款额约为197.258元。当利率升为7.83%时,每月还款额约为201.951元。也就是说,5年期的每万元贷款因今年5次加息而引起的月供增加额是4.693元。向银行借了5年期30万元的市民,明年1月1日后,每月新增加的还款额为4.693×30=140.79元。借了5年期40万元的市民就要多还4.693×40=187.72元。
  用银行提供的这个公式,我们可以依次算出10年、15年、20年、25年和30年每万元贷款的增加额,分别为:5.1457元、5.5957元、6.0167元、6.3984元、6.7356元。办理了不同年限贷款的市民,只要找到与自己年限相同的"单位增加成本",再乘以实际贷款额,就可以得出加息后自己要增加的还款额。
  等额本金还款无标准可参考
  民生银行房贷部的人士表示,如果客户选择的是"等额本金还款法"的话,就没办法帮他们找出"单位增加值"。
  据介绍,等额本金还款法与等额本息还款法不同,它还涉及到已经还款的数量,为以下公式:
  每月还款额=借款本金/还款总期数+(借款本金-累计已还本金)×月利率
  也就是说,每个月应还的利息,是根据前一期还剩余的本金来算的。由于客户不停还款,那么所剩的本金也不断减少,可以说一直是动态的。(伊晓霞 孙蕴佳)

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