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房价下降出现拐点 众多炒房人被套进退两难
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2007-12-16 9:05:50 东方今报 佚名 阅读： |
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本周，国务院派出的12个督查组开始到各地检查落实房地产调控政策的情况，检查的重点是房价、房地产市场供应结构，以及市场交易秩序，而北京、上海、广州、深圳等房价上涨最快的大城市和二线、三线城市，更成为重点目标。
就在国务院督查组巡查楼市的时候，记者注意到，前一阵子一直位居全国房价冠军的深圳，出现了非同寻常的"拐点"，有的楼盘价格降幅达33%，而这个"拐点"使众多炒房人陷入进退两难的境地……
深圳房价悄然下降
在深圳南山区一个名叫后海公馆的楼盘，售楼小姐告诉记者："还没有报价，他(开发商)就把这个价位全部砍了3000元。"记者发现，尽管这个楼盘的地理位置非常优越，户型也非常合理，但为了卖出500多套商品房，这个楼盘的开发商还决定免费赠送每平方米3000元的装修，来吸引买房人。
除此之外，售楼小姐还表示，销售中还有送书房等大礼，130平方米的房子送的面积大概有30平方米。记者以130平方米的房屋计算了一下，仅仅是送出的30平方米的住房面积以及每平方米3000元的装修，降价的幅度已经高达33%，如果计算开发商每平方米主动降低的3000元，降价幅度将高达43%。
在深圳，不仅一手楼盘在以明降或暗降的方式不断调低房价，就连二手楼盘也在降价。深圳南山区一个名叫半岛城邦的楼盘，今年7月，它的价格高达每平方米4万多元，现在平均每平方米降了5000元~6000元。
深圳的楼房销售，一般都是各个中介机构负责，他们告诉记者，在深圳房价下跌并不是个别现象，整个价格水平跟上半年比较跌了一成至两成的样子。
投资的房子成烫手山芋
一方面深圳房价在悄然下降，另一方面深圳楼市的交易量却在急剧萎缩。1月份，深圳住房销售单月成交80.26万平方米，而到了10月份，成交量却只有15.36万平方米，创下3年来新低。
房地产市场突然由热转冷，价跌量缩，这让深圳的一些炒房者，陷入了进退两难的境地。记者就遇到了他们当中的一个--王先生，他现在欠着银行上千万元贷款。
王先生告诉记者，为了炒房赚钱，自己买了二三十套房，欠下了几千万元的银行贷款，光月供就有二三十万元。看到深圳的一手房和二手房都有下跌的苗头，他希望自己能尽快卖掉手里的房子，但是，让他没想到的是，房子却很难卖出去。
他坦言："卖掉一套就要来供下个月的月供，下下个月的月供没了，就得想办法再卖一套，卖又很难卖掉，被搞得很惨。一些今年买的房子由于急于脱手，就出现了亏损。"
为什么市场的交易突然变得如此清淡呢？王先生告诉记者，在深圳，买卖房屋的佣金、营业税等支出就占了总成本的10%以上，银行利息就有7%、8%，如果房子只有20%以内的升值，都只能是亏本或保本，要达到20%的升值才能赚钱，才能盈利。
如此计算，买到手的房子如果达不到20%的涨幅，炒房人就会面临赔钱的风险，那深圳的商品楼是否还会继续升值呢？王先生告诉记者，今年下半年，银行开始收紧贷款，政府打击阴阳合同并限制香港居民买房，一系列地产新政让不少炒房人目前看不到升值的空间。
通过出租保本希望渺茫
炒房，炒房，只有把房价炒高了，炒房人才有的赚。然而，眼下深圳楼市刚刚经历了一轮暴涨，正处在风口浪尖上，楼市下一步会涨会跌，谁也没法打保票。不过，陷入困境的炒房人，还有没有办法通过房租来收回成本呢？
邹建民在深圳被一些中介公司工作人员称为"炒房鼻祖"。他告诉记者，早在8月份他就把手里的房子都卖了出去，因为在他看来，如果商品房升值空间不明确的话，那么能够挽救投资者失败命运的就只有房租的收入。
邹建民的买房原则是，每个月的房租一定要比得上银行的月供，那么他为什么坚持这一点呢？
采访中，邹建民带记者来到了深圳南山区的兰溪谷。在这里，一套130平方米价值300万元左右的房子，月租金大概是1万元。据一家中介公司的职员介绍，这个租金价格已经是很高的了。
邹建民计算了一下，300万元的房产，首付就是90万元，当年的收益是：房租收入12万元减去贷款利息10.3万元，挣了1.7万元，但是，买房人如果把90万元选择一年的定期存款，他却可以获得3.5万元的利息，并且没有任何风险，也就是说，如果房价不涨，90万元用来买房跟存在银行相比等于是亏了1.8万元。如果考虑到银行利息还可能提高，这种损失还将加大。
邹建民坚持的只有一条，租金如果不能支付月供，他就不会购买，那么，在深圳有多少楼盘的租金能够抵消月供呢？记者在一些楼盘销售现场，听到了这样的回答："想完完全全抵消掉的话，尤其是高档楼盘，现在已经不能达到了。"
从紧货币政策"出乎意料"
成交量降低、价格下跌，较低的租金收入、高昂的月供，一系列的打击，让不少炒房人开始后悔当初的投资冲动。邹建民告诉记者，现在很多炒房人还是不愿降价卖出手里的房子，认为明年各个银行拥有新的贷款额度之后，将会放宽贷款限制，深圳楼市将重新涨起来，但很多人没想到的是，明年却是从紧的货币政策。
中国社会科学院金融研究所银行研究室主任曾刚介绍："中央的经济工作会议刚刚开完，其中对我们明年的货币政策定了一个调，是一个从紧的货币政策，这样的话意味着我们明年对贷款规模的控制可能比今年要严格。"
有评论认为，楼价上涨空间有限，炒房人今后很难继续通过套取差价来获利，而各项宏观调控措施出台后，炒房的成本又在不断加大，贷款炒房，虽然看上去似乎一本万利，但稍有不慎，就会变成一笔赔本的买卖，深圳不少炒房人现在正走在钢丝上。
保障性住房让房价退烧
深圳房价经过上半年的快速上涨后，商品房在短期内的升值空间不再乐观。高昂的房价下，炒房人的风险不断积累，普通市民买房的梦想也在变成泡影。事实上，为了让深圳楼市回归理性，深圳市的管理部门也做了大量工作。
在深圳的一个廉租房小区，记者了解到这里每个月的房租只有800多元，而且实行了小区化管理，安全也能得到保障。接受记者采访的所有低收入市民都认为，只要租金合理、面积合理，小区纳入统一管理，不被驱赶，即便是租用政府的廉租房他们也获得家的感觉，那么，在深圳保障性住房究竟能覆盖多少人群？
深圳房地产研究中心主任王锋告诉记者，按照规划，十一五期间有14万套保障性住房。深圳市政府促进保障性住房的增长，也会让过于高昂的房价回归理性。
房价回归理性，也意味着炒房人手中的房源无人接盘，再加上银行的贷款每月要还，深圳的炒房人正面临着前所未有的压力。
对眼下的深圳炒房人，人们很容易联想起10年前香港的炒房人赔得一塌糊涂的往事，人们似乎也在等着看，他们将会落个什么样的下场。
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