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08年凶多吉少 让楼市“寒流”来得更猛烈吧
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2008-1-15 6:11:30 中金在线／财经频道 佚名 阅读： |
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导读：
揭露房价真相 2008中国房价开始滚雪球式下跌！
观察:交易量呈现萎缩现象 房贷新政后的风向观望
调查显示:六成公众对“房价会降”越来越有信心
2成 3成 4成 5成！ 看看房价到底会降幅几何？
08年房地产市场凶多吉少
网友:楼市"寒流"能否来得更猛烈些?
揭露房价真相 2008中国房价开始滚雪球式下跌！
就在王石为自己的正确观点纠错时，央视接连不断的开始揭露北京房价真相，并指出北京房价从2007年10月就开始下降，不存在只是量缩的问题。联想起那天在一虎一席谈现场，一个年轻的大学生拿着自己幸苦找来的20多个楼盘的数据，他哪里想到自己找到的都是挂牌价，而真正的成交价和挂牌价完全是两回事。
毫无疑问，疯长过后的中国房价在2008年大势看跌。但是，中国很大，各个城市的经济现象的基本特征不一样，比方说，深圳楼市拐点是由地量成交引发中介倒闭开始的，而广州则是地价下跌引发楼价下跌而生成，前后时间不同过程不同表象不同而已，其实质都是一样的，那就是楼价自此开始一轮中长期的下跌。
我们应该看到，各大城市房价的下跌，不可能是整齐划一的，时间会有间距，特征不尽相同，那么，它呈现的特征应该是滚雪球式的，一个一个城市发生，先在深圳广州，后发北京上海，接下来是一些投机过度的二三线城市，比方说南京，武汉，成都，重庆，厦门，福州，珠海，基本上无一幸免。因为推进房价下降的最大动力，是宏观调控，而宏观调控的政策全国都是一样的，只不过是地方政府执行的力度不一样而已，所以有个快慢的问题。
说2008房价下跌是滚雪球式的，是由两个因素决定的：一是环境因素，“梅花欢喜漫天雪，冻死苍蝇未足奇”，看见满大街房价下降，中国民众的心情开始振奋，在住宅民生化的大潮中，终于看见了维护居住权利的希望；二是滚动雪球的力量恰恰是中国社会正义的力量，是民众的力量，是普天之下苍生的力量，而这种力量一经生成，其势不可逆转。
这个巨大的雪球已经在深圳滚动。从去年七月开始，深圳商品住宅成交量开始萎缩，新房库存已经从2万多套直线上升至现在的5万多套，在深圳投机过度的宝安龙岗南山蛇口龙华布吉，片区房价大幅下降，最高的达到50%，最低的也有20%；而且，作为一个市场的润滑剂，深圳中介公司接二连三开始倒闭，已经让深圳高房价这个庞然大物逐渐锈死，运行效率大大降低，即使想维护，也不是三五个月能够解决的。
这个巨大的雪球已经在广州滚动。广州市国土房管局近日公布的统计数据显示，去年11月，广州十区中，荔湾、天河、白云、萝岗四区新建商品住宅均价出现不同程度回落，分别下跌12.4%、26.0%、12.1%、40.7%。广州市国土房管局分析指出，萝岗区在去年10月新建商品住宅均价为18292元/平方米，去年11月则出现相对理性的价值回归；而一直被市场认可的天河区新建商品住宅成交量与交易登记均价同时出现下跌。同时，广州市政府在张广宁市长的大力推行下，大批两限房和经济适用房开始推向市场，最低房价仅为两千多元，而且地价呈50%的幅度下降，为未来商品房价直接定调。
这个巨大的雪球已经在北京滚动。据央视报道：2007年11月底，北京市的平均房价是每平方米15162元，而在12月底，每平方米的价格降为12180元，月环比降幅为19.67%，其中北京的东城、西城、崇文、宣武四个内城区在11月底的平均房价为每平方米23467元，而12月底则下降为18401元，跌幅高达21.59%，而朝阳、丰台、石景山、海淀四个外城区，在11底的平均房价为每平方米15829元，12月底降为14715元，降幅为7.04%。相反，北京通州、顺义、房山、怀柔等十一个郊区在12月房价却出现了较大幅度的上涨，让记者疑惑的是，在过去的一个月，许多北京的开发商宣称北京的房价绝不会下降，与此同时，北京城区的房价却出现了高达两位数的跌幅，那么该统计系统是否科学？该系统的负责人告诉记者，他们的数据来自于对北京所有在售楼盘的全样本统计，其科学性毋庸置疑。这些下降，还不包括送装修送汽车送家电等隐形下跌。
不管是上海，还是长三角其他城市，或者是华中，西南，这个雪球有的正在生成，有的已经开始滚动。这种软着陆的特征是符合中国社会发展需要的，对于厘清中国社会的分化与和谐，对于抑制中国的通货膨胀，对于剔除中国的经济泡沫，对于促进中国的产业发展，都有积极的进步的不同凡响的深刻意义。(焦点地产)
观察:交易量呈现萎缩现象 房贷新政后的风向观望
2007年加息“节节升”行动，至今为止已经历了5个爬升点。每次加息通知一到，银行界同行便谨慎地环视房地产方面的动静，找来各道中介，商谈预测未来的房贷走势。随着央行针对房价急速上升的各种控制措施的陆续出台，商业银行在对房贷的操作上亦一步步严控并缩减着放贷量。尤其是第二套房贷款新政出台后，各地房产交易量逐渐呈现萎缩现象。不少人都在谈房价拐点，然而，房价问题真的得到了根本性的转变吗？老百姓多年来幸福之家的梦想真的近了吗？
从去年10月和11月的各地房产交易量来看，无论是一手楼还是二手房交易确有大幅的减少，但成交量减少并不是百姓最直接的期望值，虽然交易量减少直接会影响到卖家的心理承受能力进而间接影响出售房的交易价格，但卖家如买家一样，也会出现观望心理，进而僵持市场上已有的报价，不愿减少期望的投资回报。这就形成了当前价格余温不减的现象。
目前，虽然连一路领跑全国房价的深圳，房产市场也不无例外地陷入了买卖双方观望的僵局，去年10月份二手房成交量环比9月下降了26.39%，但这却仅仅是“无市有价”。现在很多业界人士都把“有价无市”这个词挂在嘴边，他们侧重的是后面的“市”而非“价”，但老百姓却不会直接地关注“市”，“价”才是他们真正迫切关注的。下一阶段房价究竟会怎样走呢？笔者认为，房价的拐点仍然未至，百姓仍需理性观望。
首先，在政策方面，国家宏观调控还未出现明显的效果。
为了堵住国际游资涌入中国楼市，遏制房价的一路疯长，国家有关部门，如中国人民银行、财政部、建设部等，都颁发了一轮又一轮的宏观经济政策，如央行的加息和上调存款准备金率、财政部发行的国债、建设部颁布的有关廉租房和经济适用房等政策。尽管如此，由于政策的时效性和滞后性，以及地方政府对各项文件最终的实施力度等，这些政策对楼市迄今为止影响微弱，房价的走向仍存在较大变数，有价无市的现象十分严重。今年，货币政策将调整为从紧。受此影响，商业银行的贷款将会在审批及贷款额度等方面更加严格，房地产市场将面临更为被动的局面。
其次，开发商方面存在回收资金的需要。
岁末年初，一些上市公司，尤其是地产类公司，迫切回收部分资金。开发商为了回收资金，在楼市方面开展各项促销活动，降价、打折地进行圈钱。因此，楼市低迷的现象仍会伴随买卖双方的心理博弈继续呈现。
在投资客方面，已有很大一部分被套牢。首付比例一提高，整个楼市持续低迷，再加上置业者向来就有“买涨不买跌”的心理因素作祟，消费者已产生了观望的情绪，不愿接手投资客手中的楼盘。银行贷款的停止，加上手中的楼盘销售不出去，将使投资客手头上的赚钱机器难以运转。为了改变这种被动局面，一些投资客会在某一时刻承受不住未知的“拐点”而对手中的物业采取降价处理，以尽快脱手。
综合上述观察，笔者预计2008年我国房价将会继续面临下跌趋势。调控新政策反映了百姓的愿望和政府的预期。政府加大经适房、微利房开发力度，也会让投机客和觊觎房产暴利的开发商们有所顾忌。我们期待着政府为解决百姓居住问题而做出更多的实际举措；期待着新立广厦千万间，大庇寒士尽欢颜。(工人日报 李凌)
调查显示:六成公众对“房价会降”越来越有信心
最新调查显示，房价走向一时令人看不清分不明，但是多数潜在购房者已把自己的钱袋捂紧，观望心态非常明显。63.8%的人会观望一两年后再买房——
中国青年报社调中心的最新公众调查发现，相信2008年房价将有所下降的公众比去年同期明显增多，公众持币待购气氛浓厚。
此次调查通过新浪网进行，共有6699位公众填答问卷，受访者主要来自全国50个大中城市。调查发现，相信本城市2008年的房价会“继续疯涨”的公众仅占16.2％，认为“略有上涨”的占38.5％，认为“有所下降”的占34.0％，认为“维持不变”的占8．5％。
从数字上看，虽然预期房价将上涨的公众占据多数，但是与去年年初相比，人数已经明显减少。去年这一比例为77.5％，而今年却滑落到54.7％，下跌了23个百分点。同时，预期房价会降的公众却大幅增多，去年为13.1％，而今年已快速上升到34.0％，上涨了21个百分点。
公众的心理预期似乎得到了国家权威部门的不完全印证。国家发改委新近公布了去年12月份全国36个大中城市的房价变化，三类地段普通商品房和经济适用房住宅均价略有下降，分别比上月下降0．3％和0.2％，但是一、二类地段的普通商品房住宅均价较上月分别上涨0．5％和1.9％。
但是，一些房地产专家的意见却给公众的预降心理泼了一瓢冷水。北大房地产研究所所长陈国强坚持认为，今年虽然个别城市房价有下降，但国家宏观经济形势没变，中国快速的城市化进程没变，所以居民的住房需求旺盛，房价全行业下降甚至出现拐点的可能性不会出现。
北师大房地产研究中心主任董藩认为，2008年部分地区的房价会下降，但是这种下降只会延续到五六月份。他强调，决定房价的根本原因是供求关系。目前中国居民的住房需求仍然非常旺盛，房价在暂时下降之后，可能又将上涨。
当各方专家就房价升降争论不休时，部分房地产企业的楼盘已开始降价发售。大型房地产企业万科虽然旗下楼盘没有全线降价，但是其深圳、广州的楼盘已经率先降价。万科的老总王石公开支持房价出现拐点的说法：“深圳、广州房价出现拐点是秃子头上的虱子，还用争论？”基于房价下降的预期，他甚至建议消费者“三四年内不要买房”。
SOHO中国总裁潘石屹在新近发表的博客上称，北京今年中低档住房的价格很有可能下跌，出现拐点。但是这种下跌，是指售价在每平方米8000元以下的楼盘的平均房价。潘石屹强调，房价下降的主要依据，是政府对信贷规模和房地产企业融资的强力限制，会使2008年土地市场的价格回归到正常水平。作为“原材料”的土地价格下调后，作为“商品”的房子售价自然会受到影响。
房价走向一时令人看不清分不明，但是多数潜在购房者已把自己的钱袋捂紧，观望心态非常明显。本次调查发现，在有购房需求的人中间，多达63.8％的受访人持币待购，表示“观望一两年再说”。有意在今年买房的公众只有14.3％，而打算买房用于投资的有9．3％。
事实上，近期来自市场的反馈似乎令房地产商更加悲观，只能用“有价无市”来形容。
上周，上海一家房地产研究院对全市商品房销售的统计数据显示，虽然房价保持小幅上扬，但全市19个区中只有3个区的成交量有增长，其他16个区均为负增长，其中13个区的跌幅在50％以上。
南京近期新楼盘扎堆上市，但是买房人并不买账，元旦三天长假期间成交量仅为60套，近几天甚至连元旦都不如。房地产销售代理公司甚至在喊：“天气有多冷，现在的房地产市场就有多冷。”
哈尔滨的商品房销售市场“寒流”更明显，当地房地产部门的信息显示，哈市各区已连续多日没有卖出一套房子。(中国青年报 记者 李涛)
2成 3成 4成 5成！ 看看房价到底会降幅几何？
自去年8月“大变脸”以来，深圳楼市价量齐跌已是不争的事实。但降了多少是个问题，2成、3成、4成、5成……众说纷纭。日前，记者就此走访了深圳颇具代表性的楼盘，从另一个侧面反映深圳房价降幅。
统计数据失真购房者无所适从
深圳市国土与房产管理局去年11月公布，10月新建商品房与去年同期相比房价仍在上涨，但环比下降了10.35%；二手房价格环比降幅达47.09%。而来自国家统计局的数字显示，10月深圳新建商品住房销售价格同比上涨16.8%，环比价格依然上升了2.4%；二手住房销售价格同比上涨21.2%，环比仅降0.3%。
有房地产业内人士指出，不同政府部门给出的统计数字出现较大的差异，主要是因为统计标准和方法不一致造成。统计部门的数据属于抽样统计，主要是按类别抽样房价进行加权平均计算房价涨跌；而房管部门是按合同登记备案的总额和总面积来计算平均房价。
伴随着政府部门的统计数据“面貌”不清，众多房地产中介挺身而出，抢占这块领地。仅从深圳市场来看，中原、世联行等中介机构和众多网站的房产频道都在定期发布自己的市场调查数据和分析报告，建立自己的影响力。降2成、3成、4成、5成、今年还会下降……含糊不清的说法频频见诸报端。从事房地产中介多年的一位资深人士告诉记者，作为营利机构，房产中介在发布自己的报告时，或多或少会存在一定的偏差。
市场信息陷于混乱，导致购房者无所适从。
中高档盘降幅大低档盘降幅小
“深圳房价‘退烧’始作俑者在我的印象中是福田的五洲星苑。”资深炒家孙先生告诉记者，位于特区报后门的五洲星苑是2004年开盘的老盘，当时开盘均价7200元/平方米，随着房价不断上涨，2007年8月均价最高达到2.3万/平方米。9月，他接到了五洲星苑中介的电话，“现在房价优惠了，2.1万元一平方米”。日前，记者以购房者身份咨询五洲星苑售楼小姐，对方报价为17800元/平方米。这一价格相比房价高峰期下跌5200元/平方米，降幅达22.6%。
金地梅陇镇堪称深圳龙华风向标，销售人员表示，梅陇镇三期中的90平米以下户型将占到70%，这批90平方米以内户型的总价将控制在100万元以内。而据记者了解，2006年5月，梅陇镇一期销售均价约7100元/平方米；去年4月梅陇镇二期开盘，均价已突破11000元/平米，涨幅约4000元/平方米。去年7月金地梅陇镇二期二批459套单位再次大涨，价格区间集中在1.5-1.7万元/平方米。现在三期即将开盘，虽然价格尚未公布，但按销售人员说法测算，均价基本与二期一批相差不大。
在罗湖区沿河路的尊寓楼盘销售中心，置业顾问廖小姐告诉记者，该楼盘去年10月开盘时均价是每平方米1.95万元。现在公司针对春节市场推出一部分指定楼层给予特殊优惠。据廖小姐介绍，如客户不需要装修，尊寓可在售房总价中按800元/平方米的价格减去装修费用，客户在总费用中减去装修费用的同时，按团购价格进行打折销售。如果是一次性付款的话，还可以再享受83折优惠，而要银行按揭，就只能享受85折优惠。按些推算，房子每平方米的价格大约是1.6万元。
在降价或变相降价促销潮中，表现最为“明目张胆”的当属布吉片区的“左庭右院”的楼盘。十一前该楼盘在媒体上刊登广告称“购房送全套家私电器以及全屋装修”。到了“十一”，开始变成“买3房送10万，买2房送8万。从9月28日到了10月1日，仅两天时间，不少业主硬生生损失了十几万元甚至更多。
据业内人士介绍，在深圳楼市降幅较大的区域，如南山、宝安等地的楼价整体下滑明显，部分楼盘的下跌额度与上半年相比达到3000元/平方米。再者，中高档楼盘下跌幅度较大，如南山区半岛城邦的楼盘，今年7月，它的价格高达每平方米4万多元，现平均每平米降了5000元到6000元。相对而言，二手楼和低档小户型新盘下降幅度都不是很大，在中原地产景文阁分店工作的一售楼先生告诉记者，上周经他手卖出的一套房子，8月份挂牌价87万元，成交价81万元，降了不足6%。
底线在哪里？房价还会再跌吗？
种种迹象显示，深圳楼价已进入下降通道，只是底线在哪里，现在谁都说不清。中原地产深圳公司总经理李耀智判断，政策变化可能会使深圳楼市回落到2006年年底的水平，下降幅度为40%。置业国际董事总经理罗志聪认为，均价或将调整至1.2万元―1.3万元/平方米左右，这是对深圳楼价一路狂涨的理性修复。深圳知名房地产专家半求认为：“包括深圳在内的中国一线城市的一手房统计房价比最高峰期下降35%是肯定的。”
现在该不该买房子？万科董事长王石的答案是“你三四年之后再买吧。为什么呢？我不是从价格角度来看，而是从性价比上来讲，中国和发达工业国家相比，我们的房子是相当不值的”。(易居网)
08年房地产市场凶多吉少
从第一波广州深圳房价下跌，到万科王石跳出来建议三到四年在买房，并主动对旗下楼盘调低价格，再到这个月一向坚挺的北京市场房价也下跌2位数，短短2到3个月之间，整个市场出现180度的变化，由天上到地下，这次房地产的寒冬是真的来了。
中国房地产市场是受政策性影响最深刻的一个市场，政府这只无形的手在操纵着市场的起步、发展、调整、下落。其实，之前许多信息已经暗示着市场的走势，“限制外资投资房地产市场”、“总理在新加坡的强势表态，要大力发展社会保障性住房”、“央行的第二套房贷款限制”、“中天事件”、“年内第6次加息”…….一系列的信息让这个处于巅峰的市场逐渐开始瓦解。
任何商品的价格回归到最后还是其价值的大小，房子也是一样，房子也是一种商品，有其合理的成本，当房价极度膨胀到消费者无力购买的时候，回归其价值是理所当然的。现在中国市场的房价就是提前透支未来几年的升值空间，作为一项事关民生的商品，当过度膨胀的房价与老百姓的购买力极不对称时，房价回归其理性价值是必然的。
媒体的唱空加快了市场的直接崩溃，作为政府的喉舌，媒体的声音也就是政府的思路。政府要房地产大力发展市，媒体就大力唱好，政府要房地产下滑时，媒体就大力唱空。央视应该是最权威的政府喉舌，CCTV2的经济半个小时连续几期报道了全国各地市场的跌落势头，积极唱空市场，可谓用心良苦，接着是各大网站、地方媒体，无不按照政府所策划的思路在执行。媒体角度换转之快，也只有在中国才有的特色。媒体的集体唱空直接扩大了市场的波及面及波及深度，大江南北一片寒冬。
最致命的是市场形成一种一致的声音，一种一致的预期，这种预期会极大地影响市场的走势。从各种迹象看，市场看跌已成主流，大家都在等着房子在降，当这种等待持续时间足够长时，形成的这种强烈下跌预期，对于市场来讲是致命的，而目前，这种预期已经形成。等待、观望让资金联的部分开发商承受不了，开始降价，这已经在多个城市多个楼盘呈现了，部分楼盘的降价又加大了消费者的这种预期，导致越来越多的楼旁加入到这种降价的队伍来，不断地预期循环，不断扩大地波及范围，房地产市场将实现一轮较大的调整，而这种调整不仅仅是体现在房价上，更重要的是市场的各个主体结构将重新组织。
现在的市场就像我们往山顶上推石头时，推得越高越会出现支撑不住的时候，如果这块石头滚落下来，必将砸伤众多站在山坡上的推石头人(开发商、银行、投资客、宏观经济……)，如何让这块石头推到一定高度的时候，找个平缓的地方放稳，应该是目前市场各个主体需要去努力的。(黄清荣博客)
网友:楼市"寒流"能否来得更猛烈些?
北京楼市是否遭遇“寒流”？
莫莫莉：现在就说房价大跌还有点为时过早，大涨后必然会出现调整，这是一般的经济规律，有时后退是为了更有力的前进，是否大降还有待观察。
青芒：国家就应该以老百姓的事情为重，房价现在的价格确实还在一个相当的高度。我们作为潜在的购房者，一定要看准时机，相信房价应该还会有较大的变化。
超级路易：现在的高房价，很大一部分是建立在拿父母的养老钱当首付基础上，而中间的暴利则被一小部分人瓜分。我相信时间最终会让这个疯狂的地产世界安静下来。
新华网友：现在的状况是谁造成的？可以说是房产商自作自受。就拿北京的房价来说，现在卖不出去的那些楼盘开盘时候才多少钱，看到开盘卖的好，马上就涨价，半年的时间一平米就涨了6，7千元，这种涨价根本就是不合理的，现在跌了是正常情况。
居民购房意愿转变决定房价未来
樱之语：现在的楼市是有钱人的游戏，他们从中获取暴利，真正需要房子的人让他们炒作得买不起房。所以大家应该挺住，让房价回归到应有的价格，让所有炒房者退出房市。
新华网友：房产本来就是暴利，如降到正常利润的20%才是正常的。国家只要坚持目前的政策，房价自然就会回到正常的市场价位上。
新华网友： 以前大家看房很痛快，看好了马上就能定下来。而现在是看了很多套以后还是定不下来，总觉得房价会降，还是以观望的态度。“有价无市”，房价自然会下降。
期待房市向理性回归
小狐狸：如果说现在房价下降是“拐点”，不如说是理性的回归。2007年的一系列调控是对局部地区一度过于狂热的房地产的有效降温，盼望2008年以后房价能降下来。
新华网友：老百姓对于房子的购买一定要理性，北京的房地产市场泡沫很大，需要政府和开发商共同出手阻击房价，期待2008年中国的房价会稳中有降。
香槟伯爵：房价是涨还是跌？博弈双方都有充分的理由。目前出现所谓的“拐点”并不是指房价由高到低的转变，而是指价格由快速增长变换到平稳理性增长的状态。不论怎样，我们期待2008年北京房地产市场向理性回归。(新华网)
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