07房产就不该有轻盈的舞步?,35WL商务网络

07房产就不该有轻盈的舞步?

2007-1-15 2:36:49 不详佚名阅读：

从不拒绝预测但未必能准确预测，正如2007年的中国房地产。

　　2006年是一个政策年，一个足以让人变得脆弱的政策年。控地、控贷款、控税收，最后到控面积，在强烈政策的光里，房地产开发商们变得有些恍惚；但交易放缓的同时，成本转移过后，房价依然升了起来；地方细则出台前的项目压批，造成已建已批项目的需求升温；大户型和别墅项目的控制审批，让已经把许可证拿到手的项目产生了升值的想象空间；先期大量一线城市房地产大型企业向二三线城市的加速扩张，促成大规模土地批租的当地政府加快了城市扩容的基础配套建设的步伐和旧城改造的招商力度；二三线城市的土地价格直线上升并且使区域的房价上升能量得到充分释放。结果是政策之后有人欢喜有人愁。

　　中国超过十五年的住房其价值残值实在太低，人们需要“优其屋”；近80％的房屋自有率和75％的中低收入阶层购买力相对不足想说明一种与“有其屋”不和谐的关系；减少批地量、让地价疯涨、提高融资机构利润和流通环节税费、以及让在法律和商业规则允许范畴受利益驱使的开发商的商业行为受谴责似乎都蕴涵着新的矛盾，看来不止是“中国的房地产”仍处在一个发展的初级阶段这么简单。

　　 “房价，除了房价，还是房价”，可以把莫泊桑的话换过来表述政府和专家学者们关心的焦点。但从市场前沿去触摸，困扰买不起房的人住房消费的问题关键就不只是“房价”本身，有适当的住房补贴和足量的适用房源供选择同样重要。比如说被拆迁户能得到同等地区新商品房的市场价格拆迁补偿，那么中低收入的被拆迁户并不期望周边的房价太低(否则只能到郊外很远的地方安家了)。假设80％的国民都私有房产这一数据成立，那么从消费的角度，量和质的改善性需求将同期存在；从投资的角度，这部分人即使全是中低收入者，也不希望自己的原有房产贬值。把住房作为社会保障机制的一种工具，应让其价格和供应体系与兼具投资属性的商品房市场调节体系有所区别。

　　“看风景看得太久太久了”，这样来形容大多数中国人心中对好房子的向往并不为过。对于消费者，住房本身就是一个夸张的却时刻充满真实感的梦想，需求上量和质的增长是越压制越强烈。一个城市要有大排档，要有小吃店，要有美食街，还要有高档大饭店，才会有市民的快乐；大排档太少就让大饭店跌价，让开大饭店的去开大排档，让开饭店的权都集中在少数几个有钱人手里，没钱人只准进小吃店，让进大饭店的人多交消费税似乎都不是好办法。合理分配土地、资金等资源的流向和流量不只是控制资源取得的交易门槛和交易成本就足够，让银行提高土地贷款门槛，对大户型提高保有环节的税收，不调存款利率只调贷款利率同样有后遗症，最终我们能看到的也许只是一种成本的恶性传递。我们要以解决中低收入群体买房问题的名义来制订政策，可别拿一个城市“商品房均价”的涨跌说事，这种房价与老百姓实际感知的房价是两码事，只要不把切断食物链最弱一层的利润剩余作为调控结果就行。

　　2007年，政策没有放缓出台的迹象，房价是结果也是原因。但如果单从房价涨多少，跌多少，或不涨不跌来看待政策调控的作用大小，如何确立合理房价的评判标准本身就是一个课题，因为把高、中、低档房的开发和价格曲线分别看待，会有不同的发现。对于涉及多级政府效能，多个行业供需关联，多个职能部门分权制衡，制度准则不同阶段下的产品多样化共存和关乎众多群体延伸利益的房地产，把这个行业过去的大部分利润来源归结为制度性利润的依赖并不为过；行业发展的制度需求和不能与之相适用的现有政策的制度化标准不同步，将影响新出台调控政策的有效性和科学性，不小心就为一场未完成的抑制助长出新的投机。政府、机构(包括银行)、企业、老百姓几级投资主体应看成一条投资生态链，受益的未必只是目前需要控制的一级，仅把政策的目光停留在房价上或仅以此作为评判依据容易步入误区。否则我们为什么总是在政策出来之后才能确认谁不会有“自由之舞”。

　　人们不难感觉到一种非理性的成分，开发商和消费者的心理都经受了不同方向的刺激。一个楼盘的开发商，因为周边新出让地的地价涨了，涨了一次房价；旁边项目的拆迁成本涨了，又涨了一次房价；看到周边项目批的都是小户型，再涨了一次房价；原来想投资的买房者觉得开发商没给自己留空间；原来想买房的消费者觉得同样的配套和产品先后价格差太远；于是就有许多关于买房的故事，有的从房价看涨中开始，有的也在房价看涨中过早结束。抛开政策给予的机会，房价与收入增长可以温和地同步但绝不会是无节制地涨声一片。既然开发已经集中放量，何不让房价的“自由之舞”加快市场的“淘沙见金”？

　　一个精彩的年代总是充满悬念，如果都是房价惹的祸，2007年的房地产是不是就不该有轻松的舞步？

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