四川新闻网-成都商报讯

　　影响篇

　　以5年以上期限为例，之前的优惠利率(6.66%)与新政实施后的第二套住房贷款利率(8.61%)相差近两个百分点，相当于连续加息超过7次。

　　如果贷款30万元、期限20年，同样是购买第二套自住房，在原来享受优惠利率的情况下，月供款只有2265.07元，而在新的政策下，月供将达到2624.39元，差额为359.32元。

　　房贷新政“新”在何处

　　1. 对已利用贷款购买住房、又申请购买第二套(含)以上住房的借款人，首付款比例不得低于40％，贷款利率不得低于基准利率的1.1倍。

　　2. 随着借款人购房套数的增加，最低首付款比例和利率的上调幅度将进一步增大。

　　3. 对经国土资源、建设主管部门查实的有囤积土地、囤积房源行为的房地产开发企业，商业银行不得对其发放贷款。

　　4. 对空置3年以上的商品房，商业银行不得接受其作为贷款的抵押物。

　　5.商业银行不得向房地产开发企业发放专门用于缴交土地出让金的贷款。对政府土地储备机构的贷款应以抵押贷款方式发放，且贷款额度不得超过所收购土地评估价值的70%，贷款期限最长不得超过两年。

　　6.商业用房购房贷款首付款比例不得低于50%，期限不得超过10年，贷款利率不得低于人民银行公布的同期同档次利率的1.1倍，对以“商住两用房”名义申请贷款的，首付款比例不得低于45%。

　　影响·银行业 部分银行受影响较大

　　针对央行和银监会发布的关于加强商业性房地产信贷管理的通知，中金公司迅速作出了反映。

　　中金公司的分析员范艳瑾认为，央行和银监会此次房地产信贷新规定的出台，有利于控制房地产信贷风险和盈利的可持续性增长。此次出台的政策，一方面是通过增加财务成本的方式，抑制投资性住房需求，另一方面，也是由于美国次级按揭危机，使监管机构对房地产信贷风险更加谨慎，采取了防范措施。此举有助于降低商业银行的房地产信贷风险，减少不理性竞争，从而实现盈利的可持续增长。

　　范艳瑾认为，对于多数商业银行而言，此次措施的出台影响有限。但对部分通过加按、转按业务推动按揭贷款增长的银行的影响相对较大。实际上，在过去两年中，商业银行已经在逐渐降低房地产开发贷款的比重。而在宏观经济保持快速增长，信贷需求强劲，而央行又严控新增贷款规模的背景下，这项政策不会影响商业银行信贷计划的完成。不过，这项政策会使个人住房按揭贷款需求放缓，特别是限制了住房权益贷款、加按揭业务的发展，使得通过此类创新业务推动增长的部分商业银行受到的影响相对较大。

　　影响·购房者 30万贷20年 月供增加359元

　　利率相差近两个百分点

　　首付款和贷款利率的量化，直接影响到购房者的资金成本。

　　各家银行的负责人称，以前购买第二套自住房，只要评估借款人具备足够还款能力，银行在利率上都会有所优惠，最常见的是下浮15％。但这次不同，监管层把执行的最低利率在基准利率基础上上浮了10％。以5年以上期限贷款利率为例，两者之间相差近两个百分点，相当于央行连续加息超过7次(假设每次加息幅度为0.27个百分点)。

　　记者昨天算了一笔账，如果贷款30万元、期限20年，同样是购买第二套自住房，在原来享受优惠利率的情况下，月供款只有2265.07元，而在新的政策下，月供将达到2624.39元，差额为359.32元。同理，如果贷款42万元，差额为503.06元；贷款60万元，差额为718.65元。

　　“循环贷” 被紧急叫停

　　2005年以来，招行、中行、建行、民生、深发展等多家银行都推出了“个人住房循环授信”贷款品种，随着房价的上涨，有客户可以通过该业务获取更多的贷款。

　　对此，央行和银监会有关负责人认为“个人住房循环授信”等贷款产品的主要特点是信用额度随房价不断攀升而增加，如果房价出现剧烈波动，贷款的信用风险将显著上升。《通知》规定不得发放“随房价上涨追加贷款”的住房贷款，主要目的是为了防止商业银行过度授信。

　　昨天，招行、中行相关负责人称，由于还未收到总行的文件，该业务是否暂停还不便评论。建行黄平称，该行今年6月份曾开办了类似贷款，但前不久已经暂停。民生银行成都分行个贷营销部负责人也透露，这项业务已经有很长时间没有办理了。

　　投机性需求 将受到遏制

　　正合地产目前代理销售多个房产项目，该公司总经理毛勇告诉记者，一大早看到这个业界猜测了很久的政策出台，他们就组织给客户打电话，调查第二套住房提高首付和利率的影响。毛勇说，二次置业占的比例为50%左右，纯投资客在购房者也占有一定比重，这个直接针对投资和二次置业的政策，应该会对整个市场产生较大的影响。

　　成都万科营销策划部经理谭朝认为，近一段时间以来，房价上涨的主要动力应该是来自投资性购买和改善型的二次置业，新政应该会打压最近比较活跃的投资需求，肯定会抑制需求，也会从心理意义上影响到奢侈性需求和炒房需求。

　　比如以前很多人利用银行放贷的杠杆效应，50万元可以炒两套房子，现在的首付比例，他就不能炒两套房子，而且使用差别利率，也增加了炒房者的月供成本，这次如果逗硬，应该对市场有很明显的降温效果。

　　宏信房产营销总监兰飞认为，这样的政策对楼市显然是一种降温，而且其直接目的就针对现在的投资者，预计10月份成都楼市的销量和销售速度都有可能受到影响，但更深入的影响可能还要延后。

　　 影响·房地产业 有利于长期健康发展

　　对于政策风向一向极为敏感的股市已经迅速做出了反应。26日，沪市房地产板块跌声一片，处于当日跌幅第一的位置。27日，地产股在龙头万科的跌破60日均线的带领下，继续出现整体回调的走势。直至昨日消息明朗，地产股才开始全线反弹。

　　《关于加强商业性房地产信贷管理的通知》的主要内容是：严格房地产开发贷款管理、严格规范土地储备贷款管理、严格住房消费贷款管理、严格商业用房购房贷款管理。

　　从各大券商最新的研究报告来看，券商研究员普遍认为这有利于我国房地产行业的长期健康发展。

　　中金公司：对龙头公司影响有限

　　中金公司分析师白宏炜认为，该政策的出台背景主要是国家从防范房地产信贷风险的角度，针对全国部分地区房价上涨幅度较快、住房供应结构性矛盾突出等问题而出的。我们认为该政策虽然短期内对行业影响是负面的，但有利于房地产行业的长期健康发展。具体来看该政策短期内将抑制投资性需求，未来一段时间增加供给的释放，有利于房价涨幅趋缓，但不会影响房价上涨趋势。

　　白宏炜预计，行业整合趋势将加速，龙头企业的业绩受到影响有限。由于该政策市场已经有预期，板块已经经过了一段时间调整，所以下调空间有限，建议投资者逢低吸纳龙头企业。

　　联合证券：炒楼成本上升挤泡沫

　　联合证券分析师鱼晋华指出，《通知》使得炒楼成本上升，利于抑制房价泡沫。但是首次置业延续原规定，将减少对真实需求的影响。

　　鱼晋华指出，目前我国房地产行业仍处在1998年以来的景气周期当中。居民收入和城市家庭财富的快速增长，以及城市化、人口红利都是推动房地产行业需求增长的强劲动力。虽然局部地区房价有泡沫，但不能代表全国。在行业景气的带动下，优势龙头企业的发展将日益加速。受益于调控的持续，行业门槛逐步抬高，小企业加快退出，市场份额和行业资源将向大企业集中。而资本市场的繁荣又为龙头企业加快发展增添了新的动力。

　　本组稿件采写 杨斌 曾子建 毛晋楠 李杨 贺峥 刘瑞国