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SOHO中国今日香港上市 夫妻档财富直追杨惠妍
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2007-10-9 8:57:13 不详 佚名 阅读： |
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今天SOHO中国将走完所有准备程序，在港挂牌。SOHO中国此次募集资金拟为15亿美元。
在地产界尚找不到一家上市公司与SOHO中国的经营模式完全相同，它是个"另类"--仅有120万平方米土地储备，但几乎都位于北京中心城区，所有开发项目均以出售为主，写字楼面积占开发总楼面面积的53%，客户主要是中小企业和身家不菲的个人，全靠独特品牌和商业地产差异性取胜，追求高资产周转率和高利润
9月12日，北京，早6：00，SOHO中国有限公司(下称"SOHO中国")主席潘石屹睡眼惺忪地出现在首都国际机场，他和他的销售团队将乘坐最早航班飞往鄂尔多斯。
"我们的销售员特别敏感，他们走到哪，我就跟到哪！"到异地进行项目推广、销售，这是潘石屹近两年常做的功课。此前，山西市场已被其成功开拓，现今的SOHO项目销售业绩中，山西独占半壁江山。鄂尔多斯也许将成为下一个目标。
在潘石屹的眼中，稳固快速地回流现金，甚至比土地储备更重要。这或许可以解释为何在上市进入倒计时阶段，他仍放下一切飞赴前线。
相隔一天后，他就偕夫人--SOHO中国总裁张欣奔波于香港、纽约乃至中东各大城市，开始了SOHO中国上市前的路演。而今天SOHO中国将走完所有准备程序，在港挂牌。
从消息人士处获悉，SOHO中国此次募集资金拟为15亿美元。自SOHO中国始，衡量地产公司能否上市的风向标也许有所转变
在摔倒的地方站起来
镜头回放到2002年，潘石屹首次宣布，要在美国及中国香港同时上市。
不过，那一次老潘折戟而归。对于个中缘由，张欣在2006年的地产金融论坛上透露：美国和香港资本市场给SOHO中国定的市盈率为8倍。按照他们夫妇的设想，市盈率应是13至15倍，但当时地产公司的市盈率普遍在8~12倍。再加上当时公司声名初起，土地储备少，因而难以吸引海外投资者的注意。
彼时，港媒分析认为，SOHO中国的资产净值较低。事实上，当时其旗下的"建外SOHO"项目销售额已至18亿元，但由于项目并未完工，该收入不能纳入当年财报中。除去上述收入，老潘当年只有现代城尾盘销售的几千万元。
此事似乎未对潘石屹造成负面影响，反而从那一年开始，其市场影响力日益提高。同年，公司开发的"长城脚下的公社"荣获威尼斯国际建筑奖，其他项目也一个接一个热卖。
事隔5年，他再一次站在了当初摔倒的地方。这一次，老潘异常地不张扬。从去年至今，潘石屹从未在任何场合透露关于上市的具体细节。而对比5年前，SOHO中国也已前进了许多步：连续2年占据北京销售额第一的位置，根据北京市房地产交易管理网显示，2006年SOHO中国销售额39个亿；带有"SOHO"标记的项目增至6个；尽管土地储备仍然不多，但这一次老潘显然胜券在握。
解除断顿危机
事实上，土地储备一直是老潘心中的隐痛。从建外SOHO以后，老潘就时常"闹饥荒"。虽然项目一个接一个地开发，但手中却没有一点多余储备。而他一直坚持"守住北京、守住CBD"的原则更使土地储备的道路困难重重。
2006年9月，潘石屹曾表示，考虑到天津和上海去拿地。当时建外SOHO7期和SOHO尚都两个项目都已进入销售末期；朝外SOHO虽然刚刚开始销售，但由于体量仅为20万平方米，预计当年就能售完。体量更小的光华路SOHO预计隔年的一季度便可销售一空，老潘手中已无闲地。
然而，"到天津、上海去"的话音未落，今年3月，便传出潘石屹以逾30亿元拿到位于北京三里屯47万平方米土地的消息。三里屯SOHO的获得，对于SOHO中国来说意义重大，它将改写SOHO中国长达3～4年的"断顿"危机。
"不出去了"，潘石屹再次改弦更张，一口浓浓的西北腔诉说着对北京的热爱。
他表示，现在北京CBD内还大有可为。就在2个月前，SOHO中国再次有大幅土地进账。7月底，老潘入主北京前门大街改造项目。这是北京市规模最大的旧城改造项目，主体工程包括前门大街及东侧路以西地区，规划占地面积22.4万平方米，规划建筑面积40.2万平方米。
有业内人士称，仅就前门大街改造项目，老潘便可进账52个土地证，就在上周，潘石屹证实，将有11块土地通过招拍挂方式公开出让。不言而喻，其他41块土地已是他的囊中之物。
占据制高点比盲目跑马圈地更重要
相较于其他地产上市公司全国的"圈地运动"而言，潘石屹一点都不疯狂。
但在仅有120万平方米土地储备、募集金额目标却在15亿美元这一点上，很多人认为，SOHO中国似乎比眼下疯狂的牛市更疯狂。
通常，香港方面投资者相当在意上市公司的土地储备及其拥有的固定资产价值，而这两方面显然都是SOHO中国的"软肋"。
大多数地产公司都跟9月28日挂牌的远洋地产相同，更偏重传统的住宅地产业务，业务范围达及全国；如果有商业地产则更倾向于自己持有作为固定资产投资，有时会整栋出售写字楼；在这些基础上拥有丰沛的土地储备。
而SOHO中国业务局限于北京，只涉足商业地产；把所有开发的项目以层为单位卖给一些中小公司或个人，买家或投资或自用。非主流的方式把它与其他地产公司区分开来，这使得SOHO中国将成为首家为投资者提供如上投资概念的上市地产公司。
熟悉SOHO中国的业内人士说，SOHO中国不是以传统的土地储备来吸引投资者，而是靠品牌和商业地产的差异性取胜。的确，SOHO中国所拥有的土地全部是"黄金贵胄"之地。老潘将房地产开发的古老秘诀"地段"论，发挥得淋漓尽致，用他自己的话说，占据制高点远比盲目跑马圈地更重要。
在SOHO中国业务构成中，写字楼面积占到公司开发的总楼面面积的53%，零售商铺占23%，剩下的3%是酒店项目。到目前为止，公司总资产的67%都来自于销售部分。而在与投资者会面时，老潘最强调的亦是其高资产周转率，以及高利润水平。
分析师认为，SOHO中国的客户主要面向中小企业和身家不菲的个人，这是一个风险很低的策略。因为这一群体的需求旺盛，又没有来自其他开发商的真正竞争。一个佐证便是，目前购买项目的鄂尔多斯地区客户不过区区10个人，而销售额却高达6亿元，甚至有些买家是SOHO中国的项目开发到哪就买到哪。
老潘决心走出一条土地储备之外与众不同的新路，但关键在于，该公司是否可以持续稳步获得有高回报、高价值的土地；然后继续实现销售额最大化和利润最大化。
以传统眼光打量SOHO中国，土地储备仍有些"单薄"，即使在北京市场也排在几十名开外。但从年度销售额来看，SOHO中国已连续多年位列北京地区销售前三名。其每年至少保持35亿元以上的销售规模，令一些全国扩张的地产公司也相形见绌。
不过，当某一天老潘所要求的高回报型土地不再有，或北京物业出租水平下降，SOHO中国将何去何从？
跟商业地产巨人差多远
在内地的地产界，尚找不到一家上市公司与SOHO中国的经营模式完全相同，故不能以传统商业地产模式看待SOHO中国。
在目前SOHO中国的开发模式中，所有开发项目完全以出售为主。据知情人士透露，从北京三里屯项目开始，SOHO中国将转变套路，总规划建筑面积为465680平方米的三里屯SOHO项目中，SOHO中国自持物业面积将大幅增加，最高持有面积可达50%。而在北京前门大街改造项目中，SOHO中国更将以自持物业为主。北京前门大街改造项目规划建筑面积36万平方米，预计年底基本封顶，明年5月营业。
如果SOHO中国转型成功，那么其商业模式就与新鸿基地产部分类似。
新鸿基地产主要做商业地产开发，同时也做一部分住宅。2004年度，新鸿基地产仅租金总收入就接近50亿港元。纵观新鸿基地产的经济收益，可以发现，模式无外乎开发与销售大型住宅、创造人流、保留商场作长远收益。而SOHO中国在2年前就已退出纯粹住宅的开发。
新鸿基的土地储备众多，选址并不拘泥于城市中心区。一般多选工业用地，然后补足商业地价款，开发商业地产。这样就使得拿地费用大大降低。
而SOHO中国的土地储备全部位于城市中心区，拿地费用不菲，土地价值也高。到去年底，SOHO中国在北京CBD已经或正在开发项目的建筑面积达到155万多平方米，占北京CBD总规划建筑面积的19%。
按分析师的说法，以每年30万~40万平方米的开发规模，SOHO中国现有土地储备可供4~6年开发。SOHO中国上市募得的资金可以使公司购买更多土地用于开发。
上市或为转型契机
与碧桂园高达5400万平方米的土地储备相比，SOHO中国区区120万平方米的土地储备实在过于寒酸。
但SOHO中国自上而下更愿意相信，以潘石屹为核心的创新、有活力的商业模式是公司业绩不败的最大支撑--专注于中心城区，以商业地产开发为主。
在SOHO中国开发的总楼面面积中，住宅项目仅占21%，写字楼占53%，零售商铺占23%，酒店项目占3%。
按照潘石屹的"制高点"理论，SOHO中国位于中心城市的120万平方米土地，甚至比有的企业位于郊区上千万平方米的土地储备价值更大。这是两种不同的商业模式，不能以传统的靠土地储备发展的模式来看待SOHO中国。
两年前，在住宅遭遇高压调控的当口，老潘择机宣布，从此退出住宅开发，转而专注开发商业地产。而上市以后，或许又给SOHO中国带来一个新的转型契机。
由于上市公司要保证其有良好的运转机制，就必须时时保证有充足的现金流周转。
而地产的黄金时代无法长期持续，要使得SOHO中国长盛不衰，就要另辟生路。
据接近SOHO中国的人士称，潘石屹有意在上市后逐步持有部分物业，而不再全部出售，三里屯SOHO项目或是开端。
的确，如果有庞大的收租物业，如果价格上升，股东资金增加，相对之下负债与股东资金的比例会下跌，财务状况则会更加健康。
一直以来，SOHO中国都在进行流水作业：拿地、建筑、出售循环反复，从不囤积居奇。这样做的好处是，时时拥有充足的现金流，且利润不菲。但对于上市公司来说，净资产也占据举足轻重的地位。
SOHO中国虽然每年均有不菲的利润进账，但相对于其他拥有大量收租物业的上市公司来说，却无异于一个"空壳"。上市或许是个很好的转型契机，令SOHO中国有机会跻身"财大势雄"的企业行列。
上市"夫妻档"财富直追杨惠妍
"男主外、女主内"的传统放在SOHO中国、放在其总裁张欣与主席潘石屹之间同样适用。在地产江湖之内，他们是一对令人瞩目的"夫妻档"。
两人自1995年创立公司始，就一直在遵循上述原则--张欣造房子，潘石屹卖房子。
老潘打过一个非常形象的比喻：就像以前耍猴卖艺的，他是先出来敲锣的，然后张欣出来耍猴，最后再出来拿帽子收钱的又是他。
用张欣的话来说就是："所有与国外的关系、商业决定以外的事情，像建筑设计工程管理等由我做；谈判、销售、政府关系和所有与钱有关的事情都是他做。"
在这样默契的合作之下，他们联手创造了今天登上股市的SOHO中国。
当然，合作的路并非一帆风顺。在一开始推广"SOHO"概念时，国内对这一概念并不接受，甚至头几年都伴随着很激烈的批判声。其实，当时老潘对这一概念也并不完全接受，他坚持认为，房地产就是要盖好房子、把它卖出去，概念再好，房子卖不出去、变不了现，都白搭；而张欣坚持的观点是，国内房地产的开发太滥，没有章法，乱造房子，迟早会成为泡沫，要在未来立于不败，必须了解国际最新潮流，并且领先一步。
在这期间，甚至两个人各自按照自己的意图开发过几个小项目，但效果都不明显。到1999年时，公司年销售纯利润仅为44万元。直到第一件SOHO作品--现代城的出现，两人珠联璧合地进行了一次非常著名的危机公关，将各方面对现代城的投诉和批判大张旗鼓地收集整理，以《投诉潘石屹，批判现代城》为题结集出版，"向我开炮"式的表演使得"现代城"一下声名远播。
此后两人一起开发的项目都顺风顺水，销售也一路火爆。几年下来，他们收获的不仅仅有利，更有名。在公司发展期间，有出国留学背景的张欣起到了不可估量的作用，她在国外的一些资源扩大了SOHO中国的国际影响。此次上市，SOHO中国的保荐人与发售人都有她的老东家高盛的身影。
这对夫妻凡事均亲力亲为、全力以赴。上市后，潘、张二人的身家也是众人瞩目的焦点。
据悉，夫妇占SOHO中国总股本的"百分之七八十"。未正式交易前，SOHO中国的总市值约为60亿美元，上市后，以上涨30%计算，市值可达70亿~80亿美元。据此推算，潘氏夫妇身家可能会达人民币500亿元以上，直追碧桂园大股东杨惠妍。
不过，这对夫妇似乎对这一点并不十分在意。他们平常也极力回避各种财富榜单。潘石屹曾表露，并不想把SOHO中国当家族企业传承下去。他们会把大部分资产捐献出去，或作为慈善基金，只给孩子一部分生活费。
在为青海黄南藏族自治州捐助教育基金时，老潘甚至展望称，多年后退出公司具体营运，专心做慈善基金。这似乎有点世界首富比尔·盖茨的"风范"了。
如果没有"潘石屹"
"人称老潘，甘肃天水人，身不高，体不壮，头发不浓密，但身手头脑均敏捷矫健。年龄未及不惑，吃过'文革'的苦，享过改革的福，故能上能下，可屈可伸。"
这就是SOHO中国主席--潘石屹。对于SOHO中国，潘石屹像一张活名片，活跃于各式各样的舞台。在不同的场合碰见老潘，最常见到的场景是他手拿一大把名片跟各色人等交换。他的名片上"潘石屹"三个字并不显见，显眼的是SOHO中国标识。
就是这个人，引领SOHO中国完成了一个个看似不可能的任务。"SOHO中国的募集金额是15亿美元!"看到SOHO中国招股说明书的人都有些惊叹：路演期间，该公司的国际配售部分已获得超额认购逾10倍，"就那么丁点儿土地储备，国际配售还超额完成？"类似质疑还有很多：SOHO中国到底凭什么上市?
凭借SOHO中国特殊的商业运作模式作为支撑，重量级香港大亨作为拥趸，除此以外，还拥有知名的推广者--潘石屹。
在SOHO中国上市筹备过程中，老潘显然是再合适不过的"推广部经理"。做商品代言人、拍电影、设立慈善基金······就在不久前，他还为青海黄南藏族自治州的教育发展捐了1000万元。以至于有人说，老潘太会利用各种机会"作秀"了。
有一点也许是业内人为之惊讶和不解的，老潘所到之处总会引起骚动。或是女孩子们的尖叫，或是路人的注目和谈论，俨然是娱乐明星的味道。即使远在鄂尔多斯国宾酒店，同样不时有人认出他。
可以说，更多人是因为知道潘石屹从而认识SOHO中国的。
极少在媒体上投放任何广告，但有关他的报道常常见诸境内外各种媒体，他已经被视为组成SOHO中国品牌不可分割的一部分。2005年，他被《财富》(中国)杂志评为中国最有影响力的25位商业领袖之一。
他常常在境内外各种重量级会议上发言，也是公司许多创意的策划者。在市场发展和建立之初，把自己和自己的公司同时塑造成名牌。不能说SOHO中国是由于潘石屹的个人影响而顺利上市，但他及他的行动确实在上市过程中成为公司的积极推动力量。(许慧颖)
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