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第四期理财学校:3专家论新政解购房4大疑
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2007-10-21 11:59:43 不详 佚名 阅读： |
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9·27“房贷新政”出台，被视作近年来调控楼市最大的一次动作。今天下午3点30分，由《时代金融》杂志、本报和彩龙中国网联合主办的第四期理财学校彩龙会客厅“‘房贷新政’下的购房攻略”将准时开讲。在预定1小时的交流时间内，会客厅特邀云
南财大房地产与土地政策研究中心副主任周大研，华夏银行昆明分行信贷专家李智，昆明佳佳灵房地产经纪有限公司总经理杨慧，全面解读“房贷新政”，并为消费者理性购房传授全新攻略。彩龙中国网将对会客厅做全程网络直播，欢迎广大市民拨打本报热线5833333，或登录彩龙社区提出问题，参与在线交流。
“房贷新政”出台半个月，国内其他城市均不同程度出现了二手房交易遇冷的情况。但在如何界定第二套房贷上，银行间却出现了分歧。有专家担心，房贷新政一旦执行得较为宽松，很可能会影响到实质性的调控效果。而本期会客厅的预告消息见诸报端和网络后，更引起大量读者及网友的高度关注，从目前他们提出的各种问题看，其中4大类相对集中，分别为：
“房贷新政”本身的利弊如何；出台后，将导致房价下跌还是上涨，会不会促使云南地产界出现大洗牌？到底什么算第二套房，各大银行目前对于第二套房的不同界定都基于哪些原则？“房贷新政”在执行中是否真会存在误伤合理购房需求的情况，应如何规避？
第一套房贷款结清后再贷款买房，算第一套房还是第二套房；父辈先贷款购买了一套住房，想再以子辈的名义再购房，究竟算第一套还是第二套？对于手中闲置的房产，在当前政策不断收紧的情况下，应该如何处置？
购买新房及二手房时，银行发放房贷要通过哪些渠道来考核，有那些指标需符合才能贷到款？目前二手房中介的经营中，存在哪些共性问题；购房者应具备哪些基本知识，以避免遭受不良中介的欺骗？
在当前持续加息、宏观调控不断加强的背景下，对所贷房款是提前还清，还是按事先确定的时间期限还清？
此外，不少读者及网友还就一些细节问题提问或发表意见。昨日，本报记者带着这些问题，先期对将于今日做客会客厅的3位专家分别做了专访。他们表示，将倾尽所学、所知、所思，为市民提供贴近、实用的指导。
学院派房地产研究权威——云南财大房地产与土地政策研究中心副主任周大研：开发商借款要过“八道坎”
周大研作为经济学副教授，是目前云南最具影响力的房地产研究和实战专家之一。他曾担任数家大中型房地产开发企业的营销总监、副总经理等职务，全程主持和参与了数十万平方米房地产项目的开发经营工作，积累了丰富的房地产开发管理经验；曾开创了云南省第一个将楼盘搬进商场卖的房地产营销模式，对诸多房地产政策问题、市场问题发表了专业深入、丰富客观的观点。
说起“房贷新政”，周大研条理清晰地分别介绍了对开发商和购房者的影响，并表示它将让开发商资金链面临严峻考验；而市场上预售成风的局面，也将被扭转为准现房发售。同时，购房者无论是投资依靠租金回报还是购房后不久转售，都可能面临亏损局面。
“‘新政’的出台，可能会导致地产行业重新洗牌，房地产业内可能会形成寡头的局面；部分中小公司或被兼并，或联合开发，最终导致实存名亡。”
“‘新政’对开发商通过银行融资构筑了‘八道坎’——开发商自主资本金不到35%不能贷款；银行不得向开发商发放专门用于缴交土地出让金的贷款；开发商的房子空置超过3年不得作为贷款抵押物；对有囤积土地、囤积房源行为的开发商，银行不得放贷；银行对房地产企业发放的贷款，只能通过地产开发贷款科目发放，严禁以房地产开发流动资金贷款或其他贷款科目发放；银行原则上不得跨地区发放贷款；政策性银行不得发放商业贷款；未取得土地使用权等‘四证’的项目不得发放任何形式的贷款。”周大研一口气说出了8个“不得”。
他分析道，“新政”要求开发商开发的住房，需在主体结构封顶、商业用房竣工验收才能得到银行贷款。加上提高首付比例，就迫使开发商从银行融资的时间推迟了1年左右，将使预售模式转变为准现房销售。这对绝大多数，特别是中小型开发商，将是一个沉重的打击。
银行信贷资深审批人——华夏银行昆明分行个贷专家李智：银行放贷缩量提质
李智个子不高，戴一副无框眼镜。曾就读于中国财经大学投资经济系的他，坦然表示自己对房贷业务相当熟悉——自2003年7月进入华夏银行昆明分行后，他一直专职从事个人信贷业务，已有4年的从业经验；目前任华夏银行昆明分行个人业务部个贷专职审批人，参与支行对开发商前期的联合调查，专职审批包括个人房屋按揭贷款在内的个人贷款，对个人贷款的风险防范及控制有一定建树。
对于“房贷新政”，李智先从出台的背景谈了自己的观点：“从全国看，房价增幅过快，各大城市尤其是一些中心城市的地产市场已出现泡沫迹象。为抑制房价上涨过快和炒房行为，相关部门出台了这一政策。”他认为，“新政”对资金实力雄厚、银行信誉良好的开发商影响不会太大；但对实力
小、银行信誉一般的开发商，将面临较为严峻的考验。而对于银行，发放贷款将更为安全，虽然业务量将有所减少，但贷款质量会得到提升，减少了贷款发放给地产开发商后出现“坏账”、“死账”的几率。
据他介绍，华夏银行在审核房贷时，首先在开发商层面就已经过甄别。经过风险审核后，再与开发商签订《按揭合作协议》。而对借款人，则主要考察其工作、收入、家庭、婚姻等情况，若借款人偿还房贷的月支出高于其月收入的50%，则不能获得贷款。还款最长期限不得超过30年，借款人年龄不得超过65岁。
而对于市民普遍关心的二手房，该行将根据住房的实际情况做出相应判断：若住房已建成10年，即使是首套住房，也要求首付比例提高到四至五成；若建成超过20年，则不发放贷款。
房产中介“大姐大”——昆明佳佳灵房地产经纪有限公司总经理杨慧：“杂牌”中介不可能搅浑市场
“她的奋斗经历，就是一部活的行业历史。”说起昆明佳佳灵房地产经纪有限公司总经理杨慧，业内人士无不交口称赞。14年的房地产经纪生涯，让杨慧对行业发展如数加珍，能够在竞争激烈到“各领风骚三五年”的行业顽强生存。她亮出了自己的底牌：“他人第一”的企业核心理念和“追求零客户投诉”的超强要求，并把“诚信”印在员工名片的背面，时刻警醒着他们。
在昆明房地产经纪行业，杨慧不仅是业内权威，更是一个传奇人物。早在1993年，她就开始涉足房地产经纪，3年后创设了“佳佳灵”品牌。十多年的培育，终于破茧成蝶，数十家“佳佳灵”房地产经纪连锁店已遍布昆明的大街小巷，“佳佳灵”也跻身昆明房地产经纪的第一军团行业。提起杨慧，业内人士无不亲切地称之为“大姐大”。
回忆自己刚进入房地产经纪行业时的情况，她记忆犹新：当时还没有一个固定、像样的店面做生意，在市房管局门口经常蹲着一群房产“经纪人”，看见有人来交易，就一哄而上。而市房管局所在的护国路，也一度被人称为“房产一条街”。
混乱的经营状况带来的弊端不言而喻。1996年，杨慧率先创建了佳佳灵房产经纪公司成立，实行连锁经营，并倡导诚信经营，绝不吃房产交易差价。2000年左右，统一标志、统一管理的连锁房产经纪企业才陆续在昆明出现。
杨慧表示，在沿海发达地区，消费者已具备找中介买房需要支付佣金的心理。在当地，管理混乱、靠吃价差的小连锁店基本上没有生存空间。而在昆明，未经注册的房产经纪“杂牌军”一度超过“正规军”，“杂牌军”依靠房屋买卖双方信息不透明的现实，专靠哄抬房价，赚取买卖差价，牟取高额利润，佣金成为“杂牌军”嫌弃的鸡肋。因此，造成了消费者对房地产经纪行业“专靠坑蒙拐骗赚钱”的误解。然而“杂牌军”资金有限、着眼短浅、互相对立，不可能形成规模效应而搅浑整个市场，目前昆明二手房价格的上涨，更多的是市场因素和经济周期使然。
对于“房贷新政”，杨慧认为，经济状况良好、购买力强的人，一成首付增加的影响微乎其微；但能在一定程度上抑制炒房者和购买力较弱的市民的正常购房需求。对真正有住房自住需求的人，“新政”将表现为短期抑制、长期有利。
相关连接：光大银行暂停第二套房固贷
京华时报供本报专稿 光大银行昨天表示，该行将暂时停止向个人发放第二套房的固定利率房贷。为重点支持居民购买第一套房，该行将首次推出15年期和20年期的固定利率房贷，减轻买房人的还款压力。
光大银行私人业务部个人信贷业务处处长肖英男表示，暂停向个人发放第二套房固贷主要是为遏止投机炒作。根据光大初步拟订的认定标准，该行将以家庭为单位认定第二套房，即夫妻双方中有一人购买房产，另一方再次置房视作二次购房。不过，如果之前借款人申请的是公积金贷款，再次购房将不视为第二套房。
光大此次向第一套住房发放的15年期和20年期固贷，将根据客户资质执行基准利率、上浮利率和优惠利率三种不同标准。其中，15年期和20年期的固贷优惠利率分别为7.78%和8.1%，比同档期浮动利率房贷的优惠利高1.12%-1.44%。光大还将3年期、5年期、10年期固贷的优惠利率分别调低了21个基点、16个基点、44个基点。调整后的5-10年(含)固贷优惠利率仅为7.32%，比同档期浮动利率房贷的优惠利率高0.6645%。
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