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07盘点：中国房地产界十大影响力事件
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2007-12-16 9:09:42 房地产门户-搜房 佚名 阅读： |
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图解：2007年是中国经济持续高速发展的一年，也是中国房地产业风云激荡的一年。这一年，中国经济发展持续走高，外资大量涌入中国，进军中国房地产；调控经济，央行不断加息；房企大规模上市，融资千亿；“地主”造就首富；疯狂拿地，地王频现，时常上演“面粉贵过面包”；房价高企，新政出台，个人合作建房呼声渐高；物权法出台，中国最贵“钉子户”获偿逾千万……
年底将至，让我们一起回顾2007中国房地产界十大影响力事件。
一、个人合作建房获人大代表支持
合作建房能否破冰？人大代表提案修改原法案
“苏州人大签名提案修改合作建房法案，现实施中。” 3月12日下午，南京个人合作建房发起人邵角向365地产家居网记者透露了这一消息。
邵角称，就在12日当天，苏州人大代表团向全国人大正式提交了签名提案，“这个议案的提交，我们江苏合作建房组织也发挥很大作用。根据程序，会对这份议案进行再次审核，能否最终作为议案列入本次大会的讨论这几天会有结果。”
记者了解到，目前，除江苏省人大代表团外，全国人大代表、湖北省统计局副局长叶青、广东代表团全国人大代表、雷州市覃斗镇明珠虾苗场经理李明，浙江代表团的全国人大代表浙江富润控股老总赵林中分别向全国人大提交关于个人合作建房的建议，呼吁立法允许和鼓励个人合作建房，并规范个人合作建房行为，防止变相房地产商业开发。
对于多地代表提议允许个人合作建房，邵角分析，“说明不少老百姓对于现在的房地产行业有很多异议。特别是房价。对于全国各地的自建房发展而言，相关法律的缺失是最大的瓶颈”
业内人士分析，近年来，全国很多城市出现了个人合作建房组织，作为一种新生事物、行为，国家应予以规范、引导，而规范引导的办法最好的就是立法。因此，国家应推行试点，根据试点中出现的情况，有针对性地立法。
邵角表示：“应该说，今年的自建房的环境比前几年好些了起码，不少人有这样的意识了，而且，很多地方政府已经开始重视了。”
记者了解到，事实上，面对合作建房这一虽然已出现了两年但仍然非常不成熟的新生事物，各地的相关业务主管部门都持有非常谨慎的态度。在记者采访过的各地房地局的相关人士中，几乎都表示目前没有明确反对，以及不便多说。
而如今，不仅仅在南京、包括浙江的杭州与温州，北京、上海、深圳、成都、西安等国内很多城市的自建房倡导者们，都尝试从各种渠道介入、用各种方式希望能够打开合作建房降低房价之路，面对如此美好的心愿以及艰难的道路，希望从政策和法律上取得保证毫无疑问成为了他们所有人共同的梦想。
集资建房，是我国政策与法律都允许的公民获得住宅的一种行为。可分两种：
一种是单位集资建房，即由单位提供国有划拨土地，由单位职工共同集资缴纳建房款，再委托建设单位开发建设。这种行为一直作为我国公务员和城镇居民获取个人房屋的重要组成部分。由于建造过程中可以减免许多房地产开发商必须要缴纳的配套税费及利润，所以国家也一直把单位职工集资建房纳入福利分房这种制度体制中。也就是说，如果你承租了公房且有资格购买房改房，你就没有权利再集资建房，反之亦然。
另一种就是个人集资建房，即由居住在同一城镇区域的在不同单位工作的职工通过政府牵头组织成一个社会团体(城镇住宅合作社)，再由职工集资建造房取得住宅。这种方式也一直是国家鼓励与支持，但由于缺乏法律与行政法规的立法，且与地方政府通过利用国有土地经营城市和创造财富的执政理念冲突，因此，目前几乎所有地方政府都对此持消极态度。
再一种就是目前市场上炒的非常火热的个人集资建房。就是许多想改善自己居住环境但由资金不足的人组成一个群体，通过个人集资去购房国有土地再委托开发商建造房屋的一种行为。从法律上分析，这种集资建房实质上就是变相的商品房买卖关系。
二、外资大举进军中国房地产
“限外令”难阻外资进军中国地产
上海城一期及上海中环广场以50亿元人民币双双被收购
核心提示
130号文限制了中国房地产开发商从外资手中获得债权融资。但这一政策与中国监管部门过去一年间出台的其它限外政策一样很难收到实效，因为外资在预期人民币将继续稳步升值的情况下难遏投资中国地产的冲动。
8月8日，中国房地产机会有限公司(ChinaRealEstateOpportunitiesLimited，下称CREO)向伦敦证交所提交文件，宣布完成对上海城一期和上海中环广场的收购。这一投资表明，尽管中国监管部门已出台一系列限制外资政策来表明对外商投资中国房地产的不欢迎态度，但外资仍兴趣不减。
根据文件，两起收购的金额合计超过50亿元人民币。其中，对上海城的收购价格超过2.7亿英镑，瑞士信贷提供融资；对上海中环广场的收购价格约为7283万英镑，AARealBank提供了融资。
案例
新加坡私募基金专门投向中国内地地产
就在8月7日，新加坡政府背景的新加坡腾飞集团(AscendasGroup)在上海宣布，成立两只总额为14亿新加坡元(约合70亿元人民币)的私募基金，专门投向中国内地的工业和商业地产项目。腾飞集团总裁张雪倩称，腾飞集团在两笔基金中各占比30%左右，其他参与者均为亚洲或国际上知名的投资者。
在预期人民币将继续稳步升值的情况下，虽然中国监管部门着力限制外资投资中国房地产一年多来，不断出台政策，却似乎依然无法打击外资进入中国房地产市场的冲动。
最新的一项限外政策被业内称为“130号文”。2007年7月10日，国家外汇管理局下发《国家外汇管理局综合司关于下发第一批通过商务部备案的外商投资房地产项目名单的通知》，规定2007年6月1日以后(含2007年6月1日)取得商务主管部门批准证书且通过商务部备案的外商投资房地产企业，不论是新设还是增资，各分局均不予办理外债登记手续。
过去债权投资因为其回报稳定、风险小，并且税务方面更有好处，一直是外资在投资中国房地产行业时偏爱的形式。
“实际上，130号文是限定了未来在中国新成立的外资房地产公司将不能从海外贷款。”德勤华永会计师事务所有限公司(下称德勤)合伙人罗永昌告诉记者。
分析
“限外令”不可能卡死外资房企境外贷款道路
巧合的是，130号文发布时正是著名的“限外令”171号文出台一周年。2006年7月1日，建设部等六部委联合发布《关于规范房地产市场外资准入和管理的意见》(又称171号文)，对境外企业持有房地产的方式及外商投资房地产作了严格的规定。
171号文对外资持有中国房地产方式、资本配置、融资等方式进行限制，其中禁止了投资者以境外直接持有中国物业的方式投资中国房地产。这一规定实际上堵住了外资以股权投资直接向国内投资的途径。
2007年3月6日，商务部又发布《商务部办公厅关于2007年全国吸收外商投资工作指导性意见》(业内称为25号文)，全文提到房地产的地方只有一处，即“严格限制外商投资房地产”，亦算得上官方针对外资房地产一次较为严厉的表态。未及三个月，商务部和外管局又联合发出《关于进一步加强、规范外商直接投资房地产业审批和监管的通知》(业内称50号文)，强调境外投资者不得以变更境内房地产企业实际控制人的方式，规避外商投资房地产审批。
不过，“上有政策下有对策”。一家在海外红筹上市的房地产企业负责人士对记者表示,130号文发出后，他们也曾专门就此与外国投行等投资机构进行过探讨，得到的结论是，外资房地产企业从境外贷款的道路不可能被完全卡死。
数据
首季外资对中国房地产总投资额增30%德勤提供的研究数据亦可印证上述说法：2007年一季度，公布的外资对中国房地产项目的总投资额达54亿美元，比上一季度增加30%。根据德勤统计，外资投资最多的属商住混合综合性物业项目，增长最快的则是住宅楼项目。从地点上看，上海依旧是外资房地产商最青睐的城市。在德勤列出的8个最大的外资投资房地产项目中，6个项目在上海，另外两个分别在北京和四川。
“目前中国房地产市场上国外的买家要比国内的卖家多，显示依然有很多外资房地产公司希望进入中国市场。”德勤表示。
一家境内房地产投资公司高管对记者表示，对于外资来讲，投资中国地产除了看好物业本身的租金回报和长期长值外，人民币升值的预期也是一个重要因素。
CREO为爱尔兰最大房地产投资公司之一财富控股集团旗下公司，后者从2002年开始进军中国房地产市场，目前集中于在中国的一级和二级城市寻找开发和投资机会，包括上海、北京、青岛、杭州、大连和广州等。
CREO于7月11日在伦敦证交所AIM板块上市，融资2.59亿英镑，其目标是要成为“最大的专注于中国房地产投资和开发的欧洲公司”
三、物权法正式实施
物权法十月一日起实施
10月1日，将有33部法律、规章开始实施。其中国家级法规10部，地方级法规23部。《物权法》及相关法规的实施更加重视保障公民权益，对大型群众性活动、药品、出入境商品的加强管理，则体现了安全优先的原则。其中全国人大《中华人民共和国物权法》规定，国家、集体、私人的物权和其他权利人的物权受法律保护，任何单位和个人不得侵犯。《物权法》专章规定了建筑物区分所有权，对于业主专有、业主共有、物业管理等方面作了明确规定，指出城市居民住宅土地使用权使用期届满自动续期，强化了对于民众财产权利的保护。针对严重侵犯公民私有财产的违法行为，《物权法》创设了各种法律对策，指出，因不动产或者动产被征收、征用致使用益物权消灭或者影响用益物权行使的，用益物权人有权获得相应补偿，贯彻了以人为本的思想，体现了社会主义人权精神。国务院《物业管理条例(2007修订)》，将“物业管理企业”改为“物业服务企业”，明确业主可以通过起诉撤销业主大会或业主委员会，严格专项维修资金使用条件，明确专项维修资金属于业主所有，专项用于物业保修期满后物业共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造，不得挪作他用。明确规定只要经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意可以选聘和解聘物业管理企业。
四、中国最贵的钉子户 比肩重庆最牛钉子户
中国“最贵钉子户”：造房花上百万 补偿逾千万
站在深圳地王大厦第69层的观光台上，能清晰看到一座赭色小楼，像颗顽固的钉子，深深楔在遍布黄土和施工设备的“蔡屋围金融中心”工地上。这里要建深圳的新地标——高400米的蔡屋围金融中心，以此为中心投入30亿元，打造“深圳的华尔街”。
一度妨碍了“华尔街计划”的这颗“钉子”，终于要在这几天彻底消失。
10月22日上午，开发商京基公司开始动手拆除这座六层高的农民房。它付出的代价是，与僵持了一年多的业主蔡珠祥、张好莲夫妇签订了补偿总额逾1200万元的协议。
这幢农民房建筑面积779.81平方米，补偿标准达1.6万元/平方米，1997年时的建造成本120万元，补偿价翻了十番。有人认为这是物权法下保障私人物权的胜利，有人认为这是滥用权利的漫天要价。
“卖我的东西，却不让我知道”
蔡珠祥、张好莲和村里的多数家庭一样，1997年在宅基地上建起了自住加出租的六层小洋房。120万元的建造费用，有相当一部分是向同村人借的。此后，每月一万多元的租金成了这个家庭的主要收入。
与其他村民不同的是，蔡珠祥1972年赴港谋生，获得香港居民身份，却失去了股民资格，没有了村集体经济的分红，出租房子成了惟一依靠。
2005年11月11日，蔡珠祥从《深圳特区报》看到了政府核发蔡屋围金融中心区改造项目《房屋拆迁许可证》的公告。村里一片哗然。此时村人才得知，早在2004年10月15日，蔡屋围集团公司董事长蔡洪亮和京基公司签了房地产开发合同，近4.6万平方米土地(包括宅基地)已全部被卖掉。
蔡珠祥和多数村人被激怒了：“卖我的东西，却不让我知道，这是哪门子道理？”在村人看来，这也是刺激蔡珠祥向“钉子户”一路狂奔的首因。
蔡洪亮在接受南方周末记者采访时解释：“这涉及到城市规划大局，不可能一个一个商量好再去签。一定要把大局定好了，再一个个和村民去商量。”
拆迁方京基公司提出的拆迁安置补偿方案是可以按“一比一”选择回迁，其中的120平方米可以现房安置，现房安置可补偿6500元/平方米。此时，蔡屋围一带的二手物业每平方米均超过万元。村人和蔡珠祥一样，都认为补偿不公。
僵持与妥协
双方一直僵持。直到2006年8月，深圳市长许宗衡调研蔡屋围拆迁难。
村里的退休老干部蔡柏荣向市长报告“四个不通”造成了拆迁难：其一是法理不通，卖村民的祖宅和集体资产，村民事先却不知道；其二是保障不通，开发商的回迁承诺能不能实现没有保障；其三是价格不够公平，周围的房价那么高，给村民的补偿太低；第四是布局不通，给村民的回迁房结构设计、布局都有问题。
政府与开发商接受这一意见。2006年8月24日，蔡屋围金融中心区拆迁工作组发布了“拆迁补偿优惠政策”。只要在2006年9月15日前与开发商签下补偿协议，京基公司对每栋再补30万元，深圳市罗湖区政府再给予每栋业主一次性补贴36万元。并且过渡期将月租金从25元/平方米提高到30元/平方米。如未在规定期内签下拆迁协议，将不再享受上述优惠政府，并严格执行裁决结果。
村民担心回迁房烂尾，深圳市政府就要求京基公司将4.5亿元存入深圳市国土局专用监管账户，在国土局监督下使用。蔡屋围金融中心区拆迁工作组还以政府公文的形式向每家每户作出承诺：“如果该项目回迁房出现烂尾，(罗湖)区政府负责组织建设回迁安置房。”
村民担忧回迁房布局设计，政府就充许回迁村民公选自己的监管小组，监控开发商建造回迁房的布局与质量问题。后该民选监管小组有八次监督开发商修改了回迁房设计图纸。
政府的努力、开发商的妥协，使大多数村民改变了主意。到2006年10月23日，蔡屋围386户业主中，已有95%以上签订了拆迁补偿安置协议，未签订协议的有16户。
其中蔡珠祥、张莲好夫妇不愿签的原因是：“我没有村里的股权，只有这块宅基地。如果房子得不到公平补偿，那拆了就拆了，我什么都没有了。”他要求按1.2万/平方米进行现金补偿，遭到了京基公司的拒绝。
京基公司在同年9月，请中介机构对蔡氏夫妇的楼房进行评估，评估价为3998元/平方米，那时周边的房价为1.2万元/平方米。“评估时，他们连屋都没进。评估后，他们说，按公司的补偿，可以每平方米给6500元，否则强制拆迁后只按评估价补偿。还不算阳台和花园的面积。”蔡珠祥称，这进一步激怒了他。
此后，开发商作了让步，把补偿价提至9000元/平方米。但蔡珠祥、张莲好夫妇还是不同意。
京基公司诉至国土局。2007年3月22日，国土局裁决：在裁决书生效后20天内搬出房子。
蔡珠祥几下就把裁决书撕了。消了气后，他又把这些纸张粘了起来，“要相信法律”。
阳光下的拆迁
“那时我们已经作好了誓死不搬的准备。”蔡珠祥说，他和妻儿，准备死守空楼。
同是3月，重庆“最牛钉子户”事件爆发。“重庆的事最早是从网上看到的，我们也想学他们，叫人帮忙写了篇文章发到网上。”蔡珠祥坦言。
3月29日，张莲好以“阿香婆”的网名在奥一网上发帖《南方第一高楼之征地拆迁令我感到弱势》。立即引来媒体对“钉子户”新一轮的关注。因为蔡珠祥是香港居民，香港大小媒体更是蜂拥而至。
深圳市政府甚感压力。4月13日，深圳市政府在线发布了《蔡屋围金融中心改造项目依法拆迁情况》的新闻通稿。表态称：“我办(拆迁办)希望拆迁当事人在法律规定的框架内，参照其他已签订协议的几百户业主的补偿标准，充分进行沟通协商，力争达成一致。若最终仍达不成协议，只能循法律途径解决，以维护已签订补偿安置协议的绝大多数被拆迁人的利益。”
蔡珠祥则把刚在3月15日通过的物权法作为尚方宝剑：“新颁布的物权法明确说明保护居民私有房产，我们这是在捍卫法律尊严。”但让他困惑的是：“物权法没有对公共利益作出详细规定。结果，在蔡屋围拆迁中，他们说，建金融中心是公共利益，个人利益要让步。但我认为，建金融中心就是商业利益，一定要给我合理补偿才行。”
也在这一期间，深圳房价不断飙升，蔡屋围周边房价已涨至2万元/平方米左右。蔡珠祥、张莲好夫妇提出，由于周边房价上涨，补偿应在1.8万元/平方米。网友惊呼，按这一要价，开发商补偿款将达1400万元！蔡珠祥理直气壮：“我买的不只是房子，更是房产宅基地的永久使用权，是深圳最金贵的地段，物权法可以支持我的理由。”
传媒的报道也变得更细致入微，蔡氏小楼周围有人恶意洒尿或者恐吓，还有人偷走小楼必经之路上的88个窨井盖等等，都能随时见诸报章。拆迁方的一位负责人笑称：“你看，这是阳光下的拆迁。”
天价协议的达成
各方没有丧失对法律的耐心。
5月13日，深圳市政府没有支持蔡氏夫妇的行政复议，维持了国土局的行政裁决。
6月18日，蔡珠祥把深圳市国土局告上法院。要求撤销房屋拆迁补偿行政裁决书。
蔡珠祥在诉状中称，按6500元/平方米的方案，市场价已涨至2.5万元平方米，买不到原来三分之一的房子，是极不公平合理的。
这场官司蔡珠祥没有胜诉。相反，8月中旬，深圳市罗湖区法院受理了深圳市国土局的强制执行申请书。国土局的理由是“以避免公共利益及其他被拆迁人合法权益所受损失进一步扩大”。“那时，我听说有村干部准备了上百个盒饭(意味着有上百人参与)，要对我的房子强制拆迁。”蔡珠祥回忆。
但很不凑巧，8月18日，国土部要求各地禁止行政命令强制拆迁。
对蔡氏小楼强制拆迁一事就没了下文，其时包括蔡珠祥尚有三户钉子在工地中。形势开始反转，“物权法将要实施，谁敢拍板强拆这里？他们的钱还押着，除了要付利息，每月还要给其他拆迁户补贴租房费数十万。越拖对他们越不利。”蔡珠祥说。
9月21日，罗湖区法院和拆迁双方调解了四次。当晚七点，双方签下了那份天价拆迁补偿协议。9月22日，一千两百余万元补偿款打入蔡家账上。9月29日，蔡珠祥在《感谢信》中写道：“一年过去了。在这一年里，我非常感谢境内外的各界媒体、热心人士和网友支持，感谢国家法律逐步完善，也感谢深圳市政府、市人大重视。”
网上有人称他为刁民，有人认为这样的天价赔偿会阻碍
城市建设。蔡珠祥辩解：“我认为，我所做的，只会让政府在以后的拆迁中做得更规范，更好地保护各方的利益。”
同在蔡屋围拆迁区，另两幢“钉子户”，至今还没得到补偿，双方仍在谈判。
权利会否被滥用
“蔡屋围金融中心”两户尚未拆迁的“钉子户”继续影响着深圳市的“华尔街计划”。
事实上，深圳的土地越来越少，城中村正在成为政府发展城区的重要资源。但要“改造城中村”，就绕不开这样的不愿拆迁者。
据深圳市国土局4月份统计，深圳35.8万原住民差不多一人“种”下了一幢房子——城中村自建房共有35万栋，总建筑面积约1.2亿平方米。在城中村改造中，只要出现一个蔡珠祥，就够地方政府忙乎了。
罗湖区委宣传部在给南方周末记者的回函中称：“其他城中村和公共服务设施的改造与它有着千差万别的不可比因素。因属个案，个案有个案的做法，它对其他的改造拆迁没有普遍性和可以借鉴的意义。”
已经对物权法颇为熟络的蔡珠祥说：“建金融中心是商业利益，所以我根据物权法可以和他们自由谈判。但如果是像建地铁、政府机构这样涉及公共利益的项目，根据物权法个人利益要服从公共利益。所以不用担心遵守物权法会增加城市公共建设的成本。”
如何防止地方政府主开发商可能滥用“公共利益”侵犯私人物权，或者个人滥用“私人利益”妨碍公共利益，是此间关注的焦点。深圳律师张茂荣律师认为，为防止权利滥用，开发商与地方政府应全面改变原来简单、粗暴的拆迁方式，“为什么非要等到钉子户出现后才给予高额补偿？政府的补偿标准为什么对于钉子户就失效了？这不是明摆着鼓励全体拆迁户去做‘生命不息、战斗不止’的钉子户吗？”
而蔡珠祥，在拿到千余万元拆迁补偿后，去买了几套房。夫妻俩、儿子各住一套，剩下的出租，作为生活来源。他的儿子仍无业。
五、央行五次加息
三年九次加息 房贷消费面临巨大的成本累积风险
2007年9月14日，又是一个周五，又是在国家统计局公布8月份居民消费价格指数CPI同比增长6.5%这一数值的三天后，外界对于今年年内第五次加息的预期也如期而至。下午5点30分，央行宣布：“自2007年9月15日起上调金融机构人民币存贷款基准利率。金融机构一年期存款基准利率上调0.27个百分点，由现行的3.6%提高到3.87%；一年期贷款基准利率上调0.27个百分点，由现行的7.02%提高到7.29%；另外，个人住房公积金贷款利率相应上调0.18个百分点，五年期以上公积金贷款利率由现行的5.04%提高至5.22%。”此次加息成为2004年10月至今不到三年内的第九次上调利率，也是今年以来的第五次加息。
“链家地产”副总经理金育松认为，此次央行加息的目的仍然针对的是经济过热，缓解通货膨胀的压力；不过对于普通的房贷消费者，节节攀升的利率使得贷款成本出现了明显的上涨；如果说前几次加息对于心理面的影响更大，那么9次加息累计之后，实际增加的贷款支出已经出现显著上升，房贷消费者面临巨大的成本累积风险。以一个贷款50万、年限20年、享受85%的优惠利率，采取等额本息还款，在第九次加息前的月还款额为3310.84元，在第九次加息后的月还款额为3773.78元，每月的还款额增加了462.94元，增加额相当于第九次加息前月还款额的13.98%。
频繁加息下，累计增加成本的实际影响已经大于心理预期
央行上次加息的时间是8月21日，时隔25天后央行再度加息，“链家地产”副总经理金育松认为，时间虽短，但加息并不偶然；9月11日，8月CPI同比上涨6.5%，创下10年来最高纪录，在经济运行面临通货膨胀压力的情况下；再次加息可以说是呼之欲出；联系9月6日央行上调存款准备金率，发行1500亿元定向央行票据，发售特别国债等举措，表明央行要通过配套手段来缓解流动性过剩的决心，加息也在情理之中。不过此前三次加息的幅度分别为0.09、0.18、0.18个百分点，此次加息幅度为0.27点，可见央行调控的决心。
对于房地产市场的影响，“链家地产”副总经理金育松认为，此次小幅加息的金融政策不会对房地产市场整体格局形成冲击，但是对于普通房贷消费者，将会产生实质性的影响；前几次加息虽然也会增加成本，其实对于心理面的影响更大；不过，在经历了频繁加息之后，消费者已经对加息习以为常，加上市场传递的预期信息，消费者心理面已经难有波澜；反而是“温水煮青蛙”一样，在不知不觉中，经过9次加息的累计，实际增加的贷款支出已经不是小数目了。
贷款50万，期限20年，9次加息后每月多还462.94元
对于普通的住房消费者来说，与以往一样，每次利率上调的成本增加幅度并不大。以一个贷款50万、贷款年限20年、按照等额本息还款并可以享受到优惠利率(基准利率的0.85倍)的消费者来看(具体见表1)，在此次加息前，每月的还款额为3706.11元，而加息后的每月还款额为3773.78元，每月成本支出增加额为67.67元。应该说，这样的成本增加对于普通自住消费者来说还是可以承受的。
但是此次加息已经是自2004年10月以来的第9次加息，今年以来的第五次加息，对于普通消费者来说，累计增加成本应该是比较高的。如表1，执行基准利率，在2004年10月29日前，申请一笔50万元，20年期的贷款，每月还款为3310.84元；而2007年9月15日后，申请相同的贷款每月需要还4129.46元，每月累计涨了818.62元；而即使可以享受优惠利率，其每月的累积成本也增加了462.94元。在这种情况下，两年前已经贷款的消费者，提前还款的意愿将会随着加息愈发增强，因此，“链家地产”市场研发中心认为，今年年底肯定会有一股提前还款的热潮。
六、中国大陆房企掀香港上市潮
内地房企掀赴港上市新浪潮
继远洋地产后 SOHO中国冲击内地房企在港最大IPO
商报讯 今日，潘石屹的SOHO中国房地产有限公司(以下简称“SOHO中国”，股票代码0410-HK)正式登陆香港联交所。随着此前远洋地产成功上市和奥园地产明日上市，内地地产企业掀起了一场赴港“上市潮”。
SOHO中国每股定价在8.3港元，发行15.49亿股，128.6亿港元的IPO使得潘石屹创下内地房地产企业在港募资之最。根据其招股说明书，此次募集的资金的主要用途是为未来收购前门地区11块地块提供资金保证，还将为开发长城脚下的公社项目、建设光华路SOHO、三里屯SOHO项目提供资金及偿还债务。由于之前SOHO中国的主要房地产项目集中在北京CBD地区，占有39%的CBD房地产营业额。因此也有分析认为，此番上市融资可以让潘石屹走出CBD，从中央商务房产商转型成全能型地产商。
在出征香港之前，潘石屹甚至兴致勃勃地把在北京“十一”度假期间拍摄的风景照片贴到自己的博客上，以此显示自己的心境。从10月5日公布的公开招股部分录得168倍超额认购来看，SOHO中国成功上市已成定局。因此即便内地地产新股激烈争夺香江资本之时，潘石屹依旧显得信心十足。
将于明天登陆港交所的另一内地房地产股票奥园地产超额认购达206倍。在前一交易日，华润置地(1109-HK)上涨12%；合生创展(0754-HK)大涨9.52%；越秀投资(0123-HK)升5.3%。内地地产新股在港纷纷受到投资者追捧。之前先行入市的远洋地产首日大涨40%，已经成为地产股追赶的目标。而SOHO中国由于定价较高，能否冲击新高则成悬念。
七、土地市场地王频现
危险的地王时代:不成为大鳄就被大鳄吃掉
喧嚣的地王时代
1月31日，武汉，35亿元，790亩，总价突破了两年前33.9亿元的当地拍地纪录。
地王时代的帷幕，从这一天上海豫园旅游商城股份有限公司在武汉的豪掷拉开。
可以说，这是自2003年实行土地招拍挂制度以来，“地王”刷新频率最高、金额最大的一个周期。
其间，最名符其实的“地王”，当属7月份北辰实业和北京城开联合竞得的长沙新三角洲地块，总价达到惊人的92亿元。“如果是我，绝不会去买那块地。”同为上市公司、同为拿地大鳄，金地集团一位副总经理仍然认为付出如此大的资金，风险将倍增。
而苏宁环球8月份在上海市南京路拍下6万元/平方米的“楼面地价地王”，则让更多的人很久才回过神来。“恒基刚刚以15亿元转手毗邻的一幢写字楼，苏宁却要耗资44亿元。无论怎么操作，未来都是难以盈利的。”仲量联行亚太区董事陈立民能给出的惟一解释是，苏宁这么做恐怕出于“品牌效应”。
标杆之外，更普遍的情况是，地价以火箭之速度攀升，杭州在5月30日到7月9日的40天里地价一再刷新，同属黄金地段的3个地块，前后共涨了1/3，从11000元的楼面地价飙至15000元。全国地价指数今年第一季度上涨了9.8%，之后的两个季度分别是12%、15%。
“遍地开花！”戴德梁行杭州分公司总经理杨达这样形容，“长三角既不是开头，也没有领跑。”杨达认为，“广州地王”、“成都地王”、“长沙地王”也都声势逼人，“地王”现象并不是孤例。
喧嚣声中，再没人提及年初武汉的那宗交易。实际上，早在今年4月1日前，拍得土地的上海豫园旅游商城由于资金压力，无法付出第一笔10亿元的土地出让金，地块转为上海复地接手。
这不过是两年前几出“地王沉浮录”的翻版。2005年的温州地王“中瑞财团”年底成为“拖欠土地出让金”的状元；再早一年的上海地王“合生创展”因为资金紧张，一度停止了以16亿元拍下的上海新江湾城C1地块项目。
这些不成功的“个案”，在今年蒸腾向上的“地王”热潮中，在开发商迫切需要拍得土地的现实映射下，被有意无意地忽略了。
资本助推力
如果缺少了资本的推动，地价飙升的非理性可能不会走得这么远。
2007年，奥园、SOHO、远洋在香港上市，复地、首创等将回归A股，华远等则意欲借壳；
2007年，房地产企业在A股通过增发融资400余亿元，为历年来融资规模最大的板块；
2007年，公司债融资启动，房地产公司随即试水，万科、金地、保利、北辰纷纷宣布发行十几亿到几十亿的公司债；
2007年，越来越多的其他行业公司进入房地产业，家电厂商海尔拿出300亿准备投资地产，要做的第一件事情自然就是买地；
2007年的大多数时间里，地产股的表现优于大盘，保利的静态市盈率最高时甚至达到了150倍。
杭州滨江房产副总朱立东的亲身感受是：“房地产公司对土地的溢价判断理论上是相差不大的，但因为有了资本市场上的资金来源，溢价可能会增加很多，对土地价格的承受能力也会高很多。高地价的一部分风险转移到股市上。”“如今的房地产市场，已经从关系密集型转移到资金密集型。过去是看谁有关系能拿到地，现在是看谁有钱能拿到地。”李明书是北京一家二线房地产公司的高层，他们也正在积极地谋求上市。“这是资本对地价上升的一个直接驱动力，”戴德梁行杨达认为，“另一个间接的驱动力是购房者，在通货膨胀的预期和股市风险加大的背景下，他们觉得买地产股不如买地产。”戴德梁行上海公司综合住宅服务华东区主管胡港文就发现，5月份之后，一次性付款的消费者比例增加了不少。
而地产商的另一个资金来源——海外基金——尽管遭遇了政策限制，也并没有退出中国市场，而是通过直接投资项目的方式，在积极地寻找分一杯羹的机会。戴德梁行最近就刚刚促成了复地与德国SEB基金一个2亿美元的合作。“归根结底，还是流动性过剩。”多位受访者一再对南方周末记者强调，也就是说，无论是投资者还是消费者层面，钱都太多了，需要寻找投资渠道。
有趣的是，不少地产公司本身也在炒股。杭州坊间流传，一家公司通过股市收益四十余亿，能买下半个长沙新三角洲地块了。“房地产商普遍看好后市，所以愿意高价拿地，而今年股市直接融资渠道的增加，又让他们得以高价拿地，”赵强分析道，“游戏规则就此发生改变，过去都是根据单个项目的投资回报率，现在都加上了对未来房价的预期，这更多地是一种风险测算。”
八、美国次级债危机警示中国
房价暴涨 美国次级债危机为中国房地产敲响警钟(来源：搜房网)
各种数据表明：美国的房地产已进入到了下降通道，而因此引发的次级抵贷款危机正在波及全球，美联储主席伯南克上个月估计，次级房贷市场危机造成的潜在损失估计在500亿到1000亿美元之间，悲观人士则认为会达到1500亿美元左右。更为重要的是，这次依靠低利率和过剩流动性制造的“次级债危机”将结束长达5年的全球经济繁荣期。
如何来看美国次级债危机？我们还得从头说起。
纵观美国房地产市场，自从2000年末IT泡沫破裂，2001年“9·11”后，在前美国联储主席格林斯潘主导下的美联储为了拯救美国经济、增强人们的投资信心，他从2001年1月开始的短短2年半间，将美国的政策利率从年6.50%下调到了1.00%，美国经济也随之迅速恢复。更重要的是，美联储的负利率政策(考虑美元贬值及通货膨胀会更低)，直接刺激了房地产市场并开始迅速膨胀，炒房投资盛极一时。从2002年起，美国房价每年以10%上涨,2005年，房价上涨17%。美国平均房价2003年—2006年四年涨幅超过50％，1995年—2006年房价翻了一番多。
正是在流动性膨货膨胀带来物价上涨压力之后，美国在2004年6月以后变更了利率政策，将方向转到缩小流动性上。此后17个月连续加息之后，利率达5.25%时，房价出现下跌，高利率的次级抵押贷款用户因无法承受增长的利息而开始破产，成为此次次级债危机的起源。尽管8月9开始,美联储连续向金融系统注入“救市资金”，但其波及范围也越来越大，且难以根治其根本问题。
毫无疑问，现在看来，全球资产价格普遍上涨、资金成本过低，全球流动性过剩的罪魁祸首就美联储的低利率政策。2001年随着美元不断调低利息及贬值，其他国家也纷纷追随美国，实施了低利率政策，包括中国在内的许多亚洲国家。数据显示： 在利率被下调之后，企业与家庭开始竞相贷款，对房地产、股票等进行投资。结果出现的过剩流动性导致全世界的房价和股价飙升。美国的房价自2001年以后每年上涨了5~9%，英国、法国的房价每年上涨了几乎2~3倍。股价也显示出飙升趋势，美国的股价自2001年以后上涨了50%以上。
对中国而言，笔者认为，也是受全球流动性过剩的影响，中国房价从2004年以来出剧烈性暴涨，比如一线城市深圳住宅价格，2007年上半年涨了52%，近两年上涨幅达120%以上。近日的官方公布的数据显示：全国的新房价格在7月房价涨7.5% ，二手住房销售价格同比上涨7.3%，其中，在70个大城市中，深圳二手房同比上涨16.1%涨幅居全国第一，新房同比上涨13.9%涨幅居全国第二。
中国市场毫无疑也是全球流动性过剩的一部分，不仅受其影响，也是积极参与制造者。2007年7月CPI增至5.6%，可谓是10年来最高点，这是对中国低利率政策、货币贬值、通货膨胀，以及高贸易顺差最好的说明。其实，中国为了刺激经济、刺激内需在2000年前后施行了相当长时间的低利率政策，一时间中国经济进入了高储蓄率的低利率时代，低廉价的资金直到2005年后得到了总爆发,一方面股市火爆，一方面楼价上涨难以得到控制！
中国流动性过剩，尤以房地产市场上表现为甚，尽管2005中国进入了加息通道，但步伐仍然较慢，过多的资金大量涌入房地产市场，从而形成回报率很高的投机市场。相对于美国的次级抵押贷款而言，中国的低利率政策与银行是高房价的重要推手。与美国次债市场相近的是，中国的商业银行急于在房贷市场分得一杯羹，一手放低首付，甚至零首付；一手放宽审批条件，联合开发商、中介大做“虚假抵押”合同！再加上高储蓄率下的低息及中国特殊房地产市场宏观政策垫底，因此，中国商业银行的低成本的资金供应大胆出笼，并毫不掩饰地涌入房地产市场是不言而喻的。
就深圳房地产市场而言，投机比例保守在40%左右，银行起了至关重要的作用。目前，深圳二手房与新建商品房交易面积的比例为1.15∶1，二手房交易量已超过新建商品房，足以看到这个市场交易活跃程度。银监会要求各家银行的信贷规模增长不能超过15％，而今年上半年，深圳信贷规模同比增长已经超过16％！下半年的信货放缓已是必然。
深圳银监局局长于学军对媒体表示：“今年上半年，不少人都在买房、找贷款，银行也想方设法推销抵押贷款。物极必反，应当注意啊！”他介绍，今年上半年贷款中个人消费贷款增长最为突出，其中短期增加45.6亿元，长期增加425.4亿元(上年同期分别为4.9亿元和121.2亿元)。这是个很大的问题，包含房地产泡沫和股市暴涨等内在原因。去年，深圳个人住房贷款增量已经超过北京和广州，位居全国前列。不过，现在各家银行已经开始收缩房贷业务，严防房贷风险。
很显然，过多的流动性及高房价带来的系统风险引已起了银行高层的密切关注！据媒体报道，深圳相关银行或提高首付，或加大审查力度，只对优质客户开绿灯，一些银行明确表态“‘投资客’一概不贷”。笔者认为，如深圳的商业银行信贷任由深圳房价疯狂发展，后果与美次级债危机并无二致！
关于高房价引发的美次债危机的根源，据《财经》杂志透露，近日，美联储前主席格林斯潘在接受《华尔街日报》采访的时候，透露了当时降息之初没敢说的话——“我们知道我们在做一些有害的事情，虽然当时不知道后果会如何。我们清楚，信贷市场是不该这样的。”
之前，格林斯潘曾为此发表见解指出，美国次优抵押贷款市场违约上升的风险，可能会波及其他经济领域，但尚难以发现房屋市场低迷扩散的迹象，美国房屋市场疲势似乎更多归因于高房价，而非抵押贷款质量下滑。对次优贷款的担忧不是一个小问题，但主要是因为一些买家购房较晚，房价已大幅上升导致浮息贷款利率调高后令投资者难以承受。但笔者认为这一点，格老是难以自圆其说，因为正是因为低利率刺激了投机、抬高了房价，而高房价也会让以投资为目的次级抵押贷款质量不断降低。正如美国抵押贷款银行家协会首席经济学家道格·邓肯所言，历史经验已经告诉人们，在繁荣周期见顶时发放的贷款，其坏账率往往是最高的。而中国正在上演这部历史。
在当下中国房价不断高涨的状况下，美国次级债危机当是一个警钟。笔者认为，中国金融部门应该适时紧缩银根，谨慎放贷；另外，政府还应该不遗余力地帮助中低收入者置业，严控房价非理性暴涨。
事实上，中国也到了要全面制止通货膨胀与物物暴涨的时刻了，随着美国及中国利率的不断上调将根本上改变流动性过剩状况，金融资源应该会得到更好的配置！
九、房贷新政出台
房贷新政实行已一个月 南京楼市遭遇销售寒流
9月27日,中国人民银行、银监会要求对已经利用贷款购买住房、又申请购买第二套或者第二套以上住房的，贷款首付款比例不得低于40%，贷款利率不得低于中国人民银行公布的同期同档次基准利率的1.1倍，而且贷款首付款比例和利率水平应随贷款购房套数的增加而大幅度提高。
在不少人看来，央行和银监会的目标显然直指房产投资市场，因为买第二套住房的人，很多不是为了出租就是为了倒手赚差价，那么，抬高了贷款门槛，真的能给房地产市场降降温吗？这条政策如今实施了整整一个月,它的效果究竟如何？
房地产市场遭遇10月寒流
刘斌是一家房产中介公司的经理，这段时间，他和伙伴们每天都在为日益清淡的生意着急。
刘斌说：“以前业务员应接不暇，基本上忙不过来，每天电话接访量可以达到25到30个，现在只有10到15个。”
记者看到，采访的这天下午，刘斌的店里没有一个来咨询的客户。刘斌告诉记者，房贷新政出台后，由于第二套房首付提高，利息提高，不少购房者反映难以承担房价，放弃了购房计划，现在，他们几天也成交不了一单生意。
21世纪不动产业务员孙振峰说：“在这个市场里面，以前叫做金九银十，在9月份客户量比较大，而且成交率也比较高。但是10月央行出台了这个政策，银十已经没有了。”
记者随后在北京的几处新楼盘和21世纪不动产、我爱我家等多家房产中介公司进行了调查，看到大多数售楼处和中介公司都门庭冷落，少有购房者前来咨询。在21世纪不动产总部，市场总监林蕾告诉记者，新政出台后，他们在全国的业务都受到了较大的影响，房产交易明显缩减，甚至引发了部分购房者退单第二套房的“退房潮”。
21世纪不动产中国区域市场总监林蕾说：“要买房的人会发现第二套首付提高到这个程度了他们可能会选择放弃。”
记者了解到，新政实施后，在一路领跑全国房价的深圳，房产市场陷入了买卖双方观望的僵局，10月份二手房成交量环比9月下降了26.39%。
在上海，10月上旬，部分新盘退房率持续攀升，退房率超过了19%；在南京，今年“十一”黄金周期间，商品房认购量大幅下降，比9月份环比降低了23%。
林蕾说：“过去可能有房的老百姓接到的电话是，请问你的房卖不卖？而现在的情况是什么呢，我这有一套房，你要房吗？”
抑制了部分自住型需求的购房者
房贷新政出台在各地引发了楼市震荡，那么此次房贷新政影响而改变购房计划的大部分是一些什么样的购房者呢？
林蕾认为：“投资性需求的下降，肯定抑制了一部分自住型需求的购房者，比如说有的购房者的钱不够40%，他只能暂时观望，就暂时住在原来的小房子里。”
分析师告诉记者，新政出台，虽然抑制了一部分投资性购房者的投资冲动，但是也让不少因结婚等原因需要升级换代的普通购房者，不得不改变了购房计划。
林蕾说：“这个第二套标准是怎么来的，你是否能够确定一个人在购买第二套住房的时候他一定是用于投资，还是他有可能是处于自住的需求，我认为如果说很硬性的规定以家庭为单位，第二套房就需要40%，那有可能出现的情况就是一部分自住的需求被抑制了。”
我们看到，房贷新政让房产中介遭遇到一场10月里的寒潮，因为贷款门槛抬高，很多人放弃了买第二套房的打算，交易量也就跟着萎缩了不少。按照很多人的常识，会以为这种情况下，房价应该相应会下降，至少得让你买得起。然而，我们记者的调查却发现实际情况却并非如此。
房价近期的走势不容乐观
房贷新政实施后，房地产市场成交量出现大幅萎缩，不过刘斌告诉记者，与此相反的是，房价却一直在上涨，近几天，有不少卖房者特意赶来，把每平方米的房价提高了几百元。
刘斌说：“至少我觉得政策出台以后房价没有什么下降，甚至有一些业主房价还在不断地往上攀升。”
刘斌告诉记者，尽管房贷新政抑制了一些二次置业的人买房的打算，但是北京是一个以自住型购房为主的城市，对住房的刚性需求一直支撑着房价居高不下。
刘斌说：“我认为本身是这个刚性需求在不断地增加，促使了这个需求的层面在不断地膨胀。”
林蕾告诉记者，对于新政对房价可能会产生的影响，21世纪不动产专门作了一个分析报告。记者看到，对于房价近期的走势，市场分析人士认为，情况不容乐观。
林蕾说：“如果说硬性规定以家庭为单位，第二套房就需要40%，那有可能出现的情况就是一部分自住的需求被抑制了，如果你抑制了这部分自住性需求，那么在下一步他早晚要解决，那么当他的这个钱凑够的时候，这部分人可能又会在一定的时间集中释放，所以我们说的价格反弹是这个概念，成交量也会集中反弹。”
房贷新政出台短期来看，并没有改变房价上涨的趋势，那么长期来看，它又会对房价产生怎样的影响呢？刘斌告诉记者，不少人希望银行提高了二套房首付比例，能就此遏制炒房投机，给房价降降温，可是在他看来，这样的期望也许有些过高。
刘斌说：“从市场层面来讲，刚性需求在不断地增加。第二，有一些政策，我个人认为它是治标不治本。打个比方，比如说我现在手里面有个皮球，我们用拳头用力摁下去的话，那么皮球它肯定会有一个凹进去的形状，这就是影响，但是这个皮球，它慢慢慢慢这样往后面反弹。”
林蕾说：“我估计，可能对于像北京、上海、深圳这样的城市，就是能够抑制房价的增幅，但是房价本身应该不会下滑，最根本的问题，肯定还是疏导多于硬性的调控。屡次的房地产调控政策都证明了这一点。如果是用堵的方式，最后会导致自住性的需求在一个时间段里面集中释放，导致了交易量和这个价格的再度上升。”
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