05房地产投资策略报告-26页

目 录
1.行业概况：近年持续在景气区间运行，房价持续上涨1
1.1 近年行业景气指数持续在景气区间运行1
1.2 房价长期以来持续上涨.1
1.3 98 年以来全国平均房价收入比略高于6 .2
1.4 区域市场发展不平衡.3
2.房地产市场供需作用的经济学分析4
2.1 房地产行业的需求弹性大于供给弹性4
2.2 需求的变动对房价的冲击更大.5
3.现实需求分析：自用需求为主流，不排除投资或投机性炒房现象.5
3.1 自用性需求为主流.5
u 国民经济的发展带来人均收入水平的提高、消费升级.5
u 特定时期特殊国情下的城镇化进程7
u 支付能力强的青壮年占当前人口最大比重8
u 人口的增加和家庭户规模的缩小拉动新增住宅需求8
u 货币化分房确立了房地产行业市场化的总方向.9
u 住房个人抵押贷款有力地促进了商品房需求的增长9
3.2 不能回避的投资性或投机性炒房行为10
4.现实供给分析：供给总量充足，但结构上的问题一直存在.11
4.1 房地产投资规模迅速扩张、占固定资产投资比重不断上升.11
4.2 房地产投资的波动幅度减小11
4.3 竣工速度放缓，销售的增长势头在竣工增速之上.12
4.4 国内仍存有较大的商品房空置面积13
4.5 商品房供给结构上存在问题，满足大众需求的住房少14
4.6 2004 年在政府的宏观调控下房地产投资速度明显放缓.15
5.投资房地产行业的主要思考点16
......